План России: платить меньше, а строить больше

Строить жилья в полтора раза больше, при этом снизить ставку по ипотеке до 7% — такие цели обозначил в послании Федеральному собранию президент Владимир Путин. Эксперты считают, что снижение ставки до целевого уровня произойдет до 2020 года, тогда как строить больше сотни миллионов квадратов в год получится не раньше 2025-го.

Нужно больше квадратных метров

Президент России Владимир Путин в своем ежегодном послании Федеральному собранию заявил о необходимости увеличить объемы ввода жилья в стране с текущих 80 до 120 миллионов квадратных метров в год. Таким образом объемы ввода жилья в России должны увеличиться в полтора раза.

Ввод такого объема жилья является одним из условий увеличения обеспеченности жильем до 5 млн семей в год. «Если мы хотим, чтобы 5 миллионов семей получали новое жилье в год, то строить нужно 120 миллионов», — сказал Путин. По итогам 2017 года свои жилищные условия смогли улучшить 3,1 млн россиян.

Примечательно, что в 2011 году Путин, который тогда возглавлял российское правительство, говорил о том, что в стране должно строиться по 100 млн квадратных метров жилой недвижимости в год, правда тогда, это были планы на 2016 год. «В 2020-м исхожу из того, что страна будет в состоянии строить ежегодно 140 миллионов квадратных метров жилья», — обещал он.

Показатели так и не были достигнуты.

Сегодня рекордный показатель составляет порядка 85 млн «квадратов» в 2015 году. «После рекордного 2015 года пока что мы наблюдаем хоть и незначительное, но все же снижение объемов ввода жилья. В 2017 году эти цифры даже не дотянулл до 80 млн», — отметил гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.

В 2016 году отрасль вышла только на 80,2 млн «квадратов», а в прошлом 2017 году показатель упал на 2% — в эксплуатацию ввели 78,6 млн квадратных метров. При этом в ряде регионов падение было куда более значительным. Так, по данным Росстата, в Омской области было введено на 40,9% меньше, чем годом ранее. Также в пределах 30% потеряли Новгородская область, Еврейская автономная область, Республика Карелия, а также Вологодская область.

В Минстрое падение по ряду регионов объясняли тем, что ввод жилья в 2017 году был крайне неровным по регионам. В первую очередь, это связано с тем, что вводилось жилье, строительство которого начиналось в 2014-2015 годах в период серьезной экономической турбулентности.

«Падение ввода в предыдущие годы связано с тем, что старт большинства проектов пришелся на самое сложное время в экономике, поэтому часть проектов была отложена», — отмечает Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

Ранее глава ведомства Михаил Мень в интервью «Газете.Ru» уже говорил о новых планах по выходу к 2025 году на строительство 125 млн квадратных метров жилья в год. Такие планы содержатся и в новой стратегии развития жилищной сферы до 2020 года.

«Дальше мы будем двигаться к самому главному показателю – это строительство 1 метр на человека в год, то есть, где-то в районе 140 квадратных метров в год. По нашим оценкам лет 10-15, а лучше 20 лучше подержать такой объем, чтобы провести замещение жилья, которое через 10-15 лет надо будет замещать», — сообщил министр в рамках Российского инвестиционного форума в Сочи.

Пока динамика положительная. Так, в январе 2018 года ввод жилья увеличился на 16,3% к аналогичному показателю прошлому году.

«Думаю, что показатель 2018 года будет примерно таким же», — считает Цвет. По его словам, в 2019 году рынок увидит рост объемов ввода жилья, а в перспективе 5 лет Россия достигнет нужного показателя — 120 млн кв. м. С такими сроками согласен Перлин, правда, называя одним из условий – господдержку отрасли.

Выйти на заданные объемы возможно только к 2023-2024 году, полагает директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина. «В России 64% — многоэтажное жилье, и 36% индивидуальные дома. При этом 25% вообще нельзя считать жильем.

И у нас самый низкий уровень обеспеченности человека жильем среди развитых стран. У нас где-то 20 метров на человека, в Европе – 40 метров, а в США – 60 метров»,

— сказала Иванкина «Газете.Ru». По ее словам, нужно выходить на европейские стандарты, когда количество комнат соответствует количеству членов семьи, и плюс есть одна общая комната.

Сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров считает, что увеличение вводимого жилья до 120 млн кв. метров возможно при соблюдении трех условий. По его словам, необходимо при условии более жесткого контроля, оставить возможность долевого строительства, кредитования самой строительной отрасли не более 8-9%, а также снижение ставок по ипотеке минимум до 5-7%.

Заработать на ипотеку

Чтобы выйти на нужные показатели обеспечения жильем, необходимо как улучшить само предложение на рынке, так и обеспечить рост доходов населения и снижение ставок по ипотеке.

Реальные доходы населения падают уже несколько лет подряд, напоминает Иванкина из РАНХиГС. В 2017 году падение реально располагаемых доходов составило порядка 1,7%, а почти за четыре года приблизилось к 12%. Хотя ставки по ипотеке продолжают падать, а объемы выдачи расти, признала эксперт.

Если в 2001 году было оформлено всего 4 тысячи ипотечных кредитов, и более половины были в валюте, то по итогам 2017 года речь шла о более 1 млн кредитов, обратил внимание президент. «Ипотека должна стать доступной для большинства граждан», — сказал Путин.

Согласно данным Банка России, в прошлом году объем выдачи превысил 2 трлн рублей. По итогам января 2018 года рынок вырос более чем в два раза по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. «Количество выданных ипотечных кредитов растет, и тенденция снижения ипотечных ставок продолжается. Сегодня ставки находятся на исторических минимальных уровнях, ипотека стала доступнее. Тенденция роста выдачи ипотеки продолжается. В январе 2018 года выдано более 78 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 148,2 трлн руб., что в два раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года», — сообщили «Газете.Ru» в Минстрое России.

По прогнозам АИЖК, в этом году 1,3 млн семей улучшат жилищные условия с помощью ипотеки, объемы выдачи увеличатся до уровня 2,5-2,7 трлн руб.

В декабре прошлого года ставка по ипотеке снизилась ниже 10% — до 9,85%. По словам Путина, надо стремиться к 7-процентной ипотечной ставке.

Михаил Мень назвал реалистичным снижение ипотечной ставки до 7%. «При сегодняшней динамике снижения ставки это реалистично, уже в феврале средняя ставка на первичном рынке составляла 9,6%. Мы видим, что банки конкурируют на ипотечном рынке, в различных регионах для определенных категорий граждан даже сегодня существуют программы со ставкой значительно ниже рыночной», — сообщил Михаил Мень.

«Ставка по ипотеке в 7% — это перспектива ближайших одного-двух лет. По прогнозам АИЖК, уже к концу 2018 года средние ипотечные ставки будут в районе 8%», — сказал гендиректор АИЖК Александр Плутник.

В свою очередь Сбербанк в четверг 1 марта уже пообещал снизить ставку. «Сбербанк снизит ставки по ипотеке до 7% в течение 1-2 лет», — сообщил президент банка Герман Греф.

«Этот год должен стать очередным рекордом по объему продаж ипотеки в России, ставки продолжат снижаться, но не так динамично, как это было в 2017 году. К концу 2018 года ставка на рынке может опуститься ниже 9%. По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в стране могут достичь 2,4-2,5 трлн рублей, а портфель – 6 трлн рублей», — спрогнозировал ранее руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Евгений Дячкин.

Руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко предположил, что снижение ставки до 7% может случиться не позже 2020 года.

Современный стандарт, или какими будут новые города

Международное жюри открытого конкурса на разработку архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки в России определило финалистов. После подведения итогов права на проекты победителей могут быть выкуплены у архитекторов для дальнейшего тиражирования на территории России.

В финал Международного конкурса на разработку архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки в России вышли 20 проектов, представленные как российскими, так и иностранными архитектурными бюро из Италии, Бразилии, Франции, Колумбии и Словении. Также в «двадцатку» тех, кто поборется за победу, вошли проекты команд из Нидерландов, Македонии, Литвы. Всего на конкурс было прислано более 300 заявок из 39 стран.

Открытый международный конкурс был организован по поручению премьер-министра Дмитрия Медведева. Основная задача заключается в том, чтобы решить проблемы, свойственные различным типам среды в разных городах России, а также разработать качественно новые подходы к формированию городской застройки. Другими словами, командам архитекторов предстоит сформировать новый облик городов, и здесь у каждого архитектора свое видение.

Одна из задач, которая будет стоять перед 20-ю отобранными финалистами, — соблюдать параметры по стоимости, чтобы обеспечить максимальную доступность жилья для граждан. «Мы видим, что работы – интересные и в большинстве своем формируют разнообразную жилую среду, при этом стандартные решения — это те решения, которые можно сделать массовыми», — пояснил генеральный директор АИЖК Александр Плутник.

По словам члена жюри архитектора Джованны Карневале, в некоторых из проектов, присланных на конкурс, «чувствуется определенная глубина, прослеживается попытка по-новому подойти к распределению пространства внутри здания.

«Я имею в виду то, как можно по-другому использовать квартиру: сделать больше кухню, а рядом расположить гостиную комнату, немного поиграть с коридорами, чтобы появилось какое-то интерактивное пространство между квартирами. Сегодня это встречается довольно часто в Европе, это целая тенденция, но я счастлива, что сегодня в России стараются представить новую типологию домов», — рассказала она.

Еще один член жюри, первый зампредседателя правительства Игорь Шувалов, отметил, что архитекторы должны направить всю свою творческую энергию и профессиональный опыт на то, чтобы пространства стандартных квартир могли быть максимально эффективно использованы. «Жилье должно быть комфортным и функциональным», – сказал он в ходе заседания по конкурсу.

Участникам конкурса предстояло разработать проекты по ряду трех моделей. Малоэтажная модель предполагает строительство небольших частных домов, таунхаусов и малоквартирных домов от 2 до 4 этажей поблизости к природе. По среднеэтажной модели, дома не выше 7 этажей будут возводиться в пешей доступности от торговых, социальных объектов и рекреационных зон.

И, наконец, третья модель городской среды – центральная, которая подразумевает жизнь в самом центре активности города. В данном случае высотность зданий ограничена 9 этажами для жилых секций и 18 этажами для башен. При этом в одном жилом квартале рекомендуется размещать не более одной башни.

Один из финалистов Сергей Фомин, главный архитектор бюро «План Б» из России рассказал «Газете.Ru», что участники ждут, когда оргкомитет конкурса сформирует уточненное техническое задание для следующего этапа, и уже в течение следующих полутора месяцев во всех бюро будет идти работа над проектами.

«Финалисты получат по миллиону рублей на доработку своих проектов, которые должны завершить до конца марта на основе комментариев членов жюри и экспертов в области жилой застройки», — рассказали в АИЖК, которое наряду с Минстроем России является организатором международного конкурса. Кроме того, один из финалистов конкурса примет участие в дискуссии «Современное жилье» на Российском инвестиционном форуме в Сочи 15 февраля.

«Для нас главная задача – донести то, что мы еще хотим сказать в своем проекте. Мы должны не повторить те ошибки, которые есть в типовой застройке, жилых домах, которые возводились еще на протяжении всего прошлого столетия и строятся сейчас», — сказал Фомин. Он добавил, что речь идет о серой идентичной жилой застройке, полном отсутствии связи с окружающей средой.

«Мы пытаемся создать гибкую систему, которая ориентируется на современные потребности людей. Кроме того, старая застройка не давала такой взаимосвязи с кварталом. Мы пытаемся сделать так, что взаимосвязь между домом и кварталом дает больше возможности человеку для осознания его идентичности как жильца», — поделился Фомин.

Архитектор уверен, что жилая застройка, которая представлена на конкурс о разных бюро, может быть доступна для разных категорий граждан. «В своем проекте мы ориентировались на бюджетное строительство. Типизация всех сборных элементов предполагает снижение стоимости. Мы предполагаем, что это будет бюджетная история», — объяснил он.

Архитекторам предстоит большая плодотворная работа, но, как отметил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, права на проекты, победившие в международном конкурсе концепций стандартного жилья и жилой застройки, могут быть выкуплены у архитекторов для дальнейшего тиражирования на территории России.

«Есть вариант, что мы через Единый институт развития найдем средства для того, чтобы выкупить их и погрузить в реестр типовых проектов, которые есть в правительстве РФ. Тогда застройщики смогут просто брать их уже с проектно-сметной документацией, останется только сделать привязку к месту», — сказал министр. Кроме того, застройщики смогут договориться с архитекторами напрямую, или взять эскизные решения за основу, что может снизить цену квадратного метра.

Россиянам пообещали дешевую ипотеку

Средняя ставка по ипотеке к концу текущего года снизится до 8 процентов годовых. Об этом заявил в ходе Российского инвестиционного форума в Сочи глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Плутник, передает корреспондент «Ленты.ру».
«В текущем году средняя ставка составит 9 процентов, а на конец года — 8 процентов. Видим, что и дальше она будет демонстрировать тенденцию к снижению», — сказал он.
Плутник добавил, что долгосрочный прогноз ипотечных ставок — до 2025 года, к примеру, сделать сложно из-за влияния массы разных факторов. Но в ближайшие три года, по его словам, тенденция к уменьшению ставок по жилищным кредитаи сохранится.
АИЖК также ожидает, что в 2018 году объем выдачи ипотечных кредитов вырастет примерно на 30 процентов. По оценкам ипотечного агентства, в текущем году будет выдано ипотечных кредитов примерно на 2,5 триллиона рублей, ими воспользуются более 1,3 миллиона российских семей.
«Наша задача совместно с Минстроем обеспечить качество предложения. Мы видим возрастающие объемы жилищного строительства, но хотим, чтобы то жилье, которое будет строиться в городах, было построено по новым принципам», — добавил Плутник.
И пояснил, что речь идет о комфорте как в самих квартирах, так и в жилых квартах в целом.
По его словам, в настоящее время КБ «Стрелка» по заданию Минстроя завершает работу по подготовке стандартов и принципов развития городских территорий в рамках жилищного строительства. Они будут сформипованы по итогам конкурса проектов жилой застройки, в котором приняли участие и зарубежные проектные бюро. При этом перед участниками ставилась задача улучшить качество жилья, не поднимая его стоимость. В свою очередь, Министерство строительства на основе этих принципов начинает формировать нормативную базу — СНиПы, СанПиНы, своды правил и прочее. В течение следующего года она будут утверждены и станут обязательными для девелоперов.

«Дачную амнистию» хотят продлить

В Госдуму внесли законопроект о продлении так называемой «дачной амнистии» до 1 марта 2020 года, сообщает Life.ru со ссылкой на электронную базу нижней палаты парламента.
Согласно существующему законодательству, «дачная амнистия» должна закончиться 1 марта 2018 года. Продлить ее действие на два года предложил глава Комитета Госдумы по государственному строительству Павел Крашенинников.

Упрощенная процедура регистрации прав на дачное имущество действует с 2006 года. За это время были зарегистрированы права более чем на 3,5 млн объектов ИЖС и более чем на 7 млн земельных участков.

Налог на имущество: как его уменьшить?

Налог на имущество физических лиц ощутимо вырос и в следующие несколько лет увеличится почти в два раза. Можно ли сократить расходы по этой статье? Рассказываем, что можно успеть сделать к 1 декабря 2018 года, когда придет время расплаты.

Если вы так и не заплатили имущественный налог за 2016 год (это надо было сделать до 1 декабря 2017-го), может, не все еще и потеряно — по крайней мере, в плане штрафов.


Кто заплатит больше всех

Новый налог вводится постепенно, на полную мощность он должен выйти только к 2020 году, а пока что для граждан в целом ряде регионов действуют коэффициенты (определенный процент от полной суммы налога), которые становятся больше с каждым годом. Сумма налога, которую россияне получили в 2017 году, рассчитана с коэффициентом 0,4, в следующем году это будет уже 0,6, в 2019-м – 0,8, а в платежках 2020 года должна быть указана уже полная сумма – 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости.

Раньше я платил налог по инвентаризационной стоимости – 2000 руб. В 2016, уже по кадастровой, я заплатил 2800 руб., в 2017 – 3600». В следующем году, с ростом коэффициента до 0,6% налог составит 4400 руб., в 2019-м – 5200 руб.

Сергей Г.

Для элитного жилья, к слову, ставка по закону может устанавливаться выше (максимум в три раза). Так, московские объекты стоимостью 10-20 млн руб. облагаются уже по 0,15 от кадастра, 20-50 млн руб. – по 0,2, а 50-300 млн руб. – по 0,3.

Хуже собственникам апартаментов – как и другие нежилые объекты недвижимости (за исключением гаражей и машиномест с их гуманным коэффициентом в 0,1), они облагаются имущественным налогом по ставке 0,5%, если площадь  недвижимости — до 150 кв. м, и коэффициентом 2%, если площадь выше. Т.е. если площадь апартаментов составляет 200 кв. м, 150 кв. м облагаются по ставке 0,5%, и еще 50 кв.м — как 2%.  Исключение — московские апартаменты, включенные в специальный реестр (постановление правительства Москвы от 26.10.2016 №706-ПП), площадью не более 300 кв. м и кадастровой стоимостью не менее 100 тыс. руб. за метр. Для таких объектов на излишки площади (все, что больше 150 кв.м)  действует более низкая ставка в 1,5% — при условии, если в апартаментах не зарегистрированы юрлица, и недвижимость не используется для предпринимательской деятельности.

Посмотреть, какова кадастровая оценка вашей недвижимости, можно на публичной карте Россрестра на официальном сайте rosreestr.ru/site.


Что не облагается налогом 

Облагается не вся площадь недвижимости – из площади квартиры вычитается 20 кв. м, комнаты – 10 кв. м, жилого дома – 50 кв. м. Если объектов в собственности несколько, льгота будет распространяться только на один из них – каждого вида, т.е. на одну квартиру, один дом, один участок, один гараж и т.п. Наличие этой льготы, кстати, означает еще, что квартира-студия площадью 18 кв. м или комната 10 и менее кв. м не облагаются имущественным налогом (отрицательная налогооблагаемая база принимается равной нулю).

Пример расчета налога: квартира площадью 60 кв. м, кадастровая стоимость – 6 млн руб.

6 000 000/60=100 000 руб. за кв. м 60-20=40 кв. м налогооблагаемой площади

40*100 тыс.=4 млн руб. – налогооблагаемая база

4 000 000*0,1%=4000 руб. – полная сумма налога, к которой до 2019 года включительно применяются вышеперечисленные коэффициенты.

Идея 1. Проверить расчеты за налоговыми органами

К сожалению, суммы в платежках довольно часто в разы превышают приведенную, учитывая категорию недвижимости и обязательные вычеты, не облагаемые налогом. Уже на этом этапе порой удается снизить стоимость платежа в разы.

Например, пользователь фейсбука Елена П. рассказывает, что указанная в налоговом уведомлении сумма (около 18 тыс. рублей) оказалась почти в четыре раза выше той, что должна была получиться при правильном расчете. В налоговой инспекции, куда Елена пришла со своими цифрами (кадастровая оценка дома плюс результат работы налогового калькулятора www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc), ей за 10 минут безо всяких проблем распечатали новую квитанцию – уже с верной суммой.

Еще одна посетительница налоговой, Татьяна Г., выяснила, что вообще не должна платить имущественный налог, поскольку имеет инвалидность II группы. Одно плохо – в прошлом году налог уже был один раз уплачен, и вернуть его не получится.

Налоговый орган не заинтересован минимизировать платежи, в связи с чем часто встречаются суммы, превышающие действительный налог.

Сергей Пивоварчикуправляющий партнер Consul Group

Мораль простая: если сумма налога смущает или кажется слишком большой, сверяйтесь с кадастровой оценкой и проверяйте сумму с помощью налогового калькулятора. Проверять надо вообще все: вычтены ли из расчетной базы полагающиеся по закону метры, применен ли коэффициент, учтены ли имеющиеся у собственников льготы и т.п. А главное – не поленитесь один раз прийти со своими сомнениями и расчетами в налоговую.

Разница в сумме налогов аналогичных объектов может быть связана с «произволом» государственных оценщиков.

Также разница в сумме налогов аналогичных объектов может быть связана с некоторым «произволом» кадастровой оценки. «Бывают очень сильные различия даже по квартирам на смежных улицах, это зависит от методов оценки инженеров, которые совершенно «не попадают в рынок», – поясняет Юлия Дымова, директор отделения вторичной недвижимости Est-a-Tet. Что тут можно сделать? Оспорить государственную кадастровую оценку недвижимости.

Идея 2. Оспорить кадастровую оценку

Это можно сделать как в специальной комиссии при Росреестре или в суде.

Оснований для пересмотра два: недостоверность или недостаточная полнота сведений об объекте на момент оценки (например, не учли, что дом аварийный). Второй – установление кадастровой стоимости в размере рыночной на дату оценки (на основании ст. 66 Земельного кодекса РФ). Владельцы недвижимости могут, согласно закону, выбрать в качестве налогооблагаемой базы рыночную стоимость своей недвижимости.

П. 3 ст. 66 ЗК РФ. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Владельцам недвижимости, решившим оспорить государственную кадастровую стоимость, потребуется заключение независимого оценщика (в Москве для собственников квартир стоимость услуги составляет около 5000 руб.), которое предоставляется в комиссию при Росреестре. Физлицу можно идти и сразу в суд, в обход Росреестра, но логичнее сначала все же в комиссию — это шанс получить пересмотр с меньшими издержками.

Росреестр удовлетворил только около 40% обращений по поводу пересмотра кадастровой оценки недвижимости

Увы, как говорит Сергей Пивоварчик, вариант отказа комиссии очень вероятен: «По нашим данным, за период 2016-2017 гг. в комиссию обратились 409 собственников жилых квартир с кадастровой стоимостью менее 30 000 000 руб. (средняя кадастровая стоимость квартиры 13 000 000 руб.). Из этих 409 собственников только 169 получили положительное решение. Т.е., около 40% от обратившихся. А при отказе придется все равно идти в суд, снова собирать документы и, если вы сами не юрист, нанимать защитника для судебного процесса. Даже самый дешевый юрист потребует не меньше 30 тыс. руб. за подготовку административно-искового заявления, подачу его в суд и поход как минимум на одно заседание».

Если речь о земельном участке, чаще всего «выгоднее оплатить налог, чем спорить, учитывая дополнительные расходы на подготовку отчета об оценке», считает Юлия Дымова. Стоимость услуги, включающей отчет независимого оценщика и экспертизу в СРО, у фирм-посредников начинается для частных лиц от 35-50 тыс. руб. Сама по себе независимая оценка и экспертиза СРО никакого пересмотра не гарантируют, но являются условием для подачи заявления.

Вариант 1. Убедить суд пересмотреть госоценку на основании недостоверности или недостаточной полноты сведений потребует немалых усилий. По закону, доказывать обстоятельства, подтверждающие неправильную оценку, граждане должны самостоятельно.

Список документов для предоставления в суд:

  1. заявление;
  2. справка о кадастровой стоимости, где должны содержаться сведения о тех результатах кадастровой оценки, которые оспариваются, плюс дата последней оценки;
  3. копия правоустанавливающего документа, заверенная нотариусом;
  4. документы, доказывающие неточность оценки и/или наличие ошибок;
  5. заключение оценщика, прошедшее экспертизу СРО;
  6. квитанцию госпошлины (300 руб.).

Допустимо приложить и другие материалы, поддерживающие позицию налогоплательщика, а также решение комиссии Росреестра (если такое есть). Но главное, чтобы все обязательные документы были в комплекте и правильно оформлены, иначе заявление вернут.

Разумеется, можно привлечь к подготовке дела профессионального юриста, но это, опять же, расходы. Расценки могут варьироваться. Часто размер гонорара «привязан» к конкретной сумме, которую юристы сэкономят для налогоплательщика после пересмотра результатов кадастровой оценки, но определенный минимум заплатить придется при любом исходе дела. Ориентироваться стоит на сумму в 30-50 тыс. рублей.

Вариант 2. Идея установить в качестве налогооблагаемой базы именно рыночной стоимости не выгодна владельцам «обычных» квартир – до 10-15 млн руб., считает Сергей Пивоварчик: «Пример: квартира, база налога по кадастровой стоимости – 10 млн руб. Рыночная стоимость – 7 млн руб. При удачном пересмотре оценки ее хозяин сэкономит 3 млн*0,1% = 3000 руб. в год, и это без учета действующих коэффициентов, в реальности экономия еще меньше. Но человек потратит кучу времени, сил плюс около 5000 руб. на отчет оценщика и 400 руб. на выписку из ЕГРН об основных характеристиках квартиры и зарегистрированных правах». То есть, исходя из приведенных экспертом данных, «на окупаемость» ситуация выйдет только на третий год после пересмотра.

Шансы на успех

Насколько велик шанс, что кадастровая стоимость, которая вас не устраивает, будет пересмотрена? Здесь имеет смысл ориентироваться на статистику Росреестра: с 1 января по 30 ноября 2017 года комиссиями было принято 57,7 тыс. заявлений (доля физлиц в этом объеме – около 40%). При этом 54 тыс. заявлений касались принятия кадастровой стоимости, равной рыночной, и только в 2900 речь шла о недостоверности оценки. Положительное решение принято по 23,3 тыс. заявлений о рыночной стоимости и всего по 848 заявлениям о неправильной оценке.

Результаты рассмотрения заявлений в судебном порядке за тот же период: 11,5 тыс. споров (чуть меньше половины заявителей – физлица), из них 842 – о недостоверной оценке и более 10 тыс. – о принятии кадастровой стоимости, равной рыночной. В 50% всех случаев требования удовлетворены, в 7% – нет, остальные дела на момент публикации материала находятся на рассмотрении.

Идея 3. Оформить недвижимость на «льготников»

Как еще можно сэкономить? Можно, например, оформить недвижимость на кого-то из родственников-льготников следующих категорий:

  • Пенсионеры (в том числе пенсионеры по потере кормильца),
  • инвалиды детства,
  • инвалиды I и II групп,
  • участники Великой Отечественной войны,
  • чернобыльцы,
  • военные,
  • родители и супруги военных и госслужащих, погибших на службе.

Важно! Федеральное налоговое законодательство не содержит никаких льгот по имущественному налогу для малолетних собственников, говорит Ольга Гаращенко, генеральный директор АКГ «Эксклюзив консалтинг». Но иногда такие льготы включают местные законы. В Подмосковье есть несколько таких прецедентов – в Люберцах и Истре, например, налог не платят дети из многодетных семей. В Москве таких льгот нет.

Несовершеннолетний ребенок, который является собственником квартиры, платит имущественный налог в полном размере. Платят, конечно родители и им нужно не забыть это сделать – уведомления часто не приходят, и о том, что надо оплатить налог еще за сына-дошкольника, можно и не вспомнить.

Важно! От налога освобождается только один объект каждого вида. «Например, пенсионер, имеющий в собственности две квартиры, участок с расположенным на нем домом и гараж, освобождается от налога на одну квартиру, жилой дом на участке, и гараж, – разъясняет Ольга Любомирова, юрист компании Dream Realty. – Налог на землю и вторую квартиру придется уплатить».

Также, по словам эксперта, не будут платить налог граждане, занимающиеся творческой деятельностью на помещения и сооружения, которые используются ими в качестве мастерских, студий.

Кроме того, как рассказывает Ольга Гаращенко, от уплаты налога на имущество освобождены индивидуальные предприниматели (ИП), применяющие упрощенную систему, если объект используется в предпринимательской деятельности.

По сути, это могут быть переведенные в нежилые помещения квартиры (обычно они располагаются на первых этажах), которые используются как магазины или офисы.

Как продать ипотечную квартиру. Два пути.

Дисконт при продаже составляет около 15%. Но можно, напротив, еще занять денег, выплатить ипотеку и только потом продавать. Считаем.

«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, – рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. – Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога – то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».

Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.

Часто причина продажи квартиры с ипотекой – изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка. Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод. «Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», – добавляет Мищенко.

Квартиры с дисконтом

По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.

«Например, квартира стоит 5 млн рублей, – объясняет эксперт. – Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет. Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости – в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей. Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».

Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет. Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов. Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это – около 100 тыс. рублей в месяц».

Какой выбрать кредит

Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», – отмечает Круглова.

Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, – рассуждает Круглова. – За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно – снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом. Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».

Успеть продать

Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора , но продажа может и затянуться.

Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй – остаток стоимости жилья. После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.

После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит. Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.

Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку. Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.

Схема может быть рискованной для покупателя. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.

Зачем нужен риелтор

Сергею одобрили ипотеку. «Самое сложное позади, осталось только найти квартиру» – подумал он. Но уже с первых дней поиска понял, что всё не так просто.

Голова кругом, миллион вопросов: «Где искать?», «Нормальная ли цена?», «Как не попасть на мошенников?», «Какие документы смотреть?», «И где найти на всё это время?»

Действительно, хочешь сделать хорошо – делай сам. Но так хочется, чтобы кто-то помог и дал профессиональный совет. Ведь не каждый день мы покупаем квартиры, а для многих это главная сделка всей жизни. Вот тут на помощь приходит риелтор.

Стоимость услуг риелтора, в среднем, составляет 2-5% от цены квартиры.

Что вы получите за эти деньги?

Экономия времени

На поиск квартиры, подготовку документов и оформление сделки может уйти до 3 месяцев. Готовы ли вы каждый день объезжать город в поисках подходящего объекта, стоять в очереди за документами и беспокоиться, что вас могут обмануть? Риелтор сэкономит ваше время и выполнит все этапы сделки под ключ.

Снижение стоимости

Риелтор действует в ваших интересах, поэтому будет грамотно торговаться. Зная рынок недвижимости и психологию продавца, риелтор сможет привести правильные аргументы для снижения стоимости. При удачном раскладе цену квартиры можно понизить до 100 000 руб. и более.

Подбор подходящего варианта

Риелтор не будет водить вас по многочисленным квартирам и сразу начнёт предлагать варианты, соответствующие вашим требованиям. Расположение, цены, планировки, экология, инфраструктура – опытный риелтор учтёт всё, что важно для вашей комфортной жизни.

Беспристрастная оценка

Риелтор уже отсмотрел сотни объектов недвижимости и не разделит ваш восторг от квартиры только потому, что в ней большая кухня. Специалист осмотрит квартиру профессиональным взглядом и озвучит все недостатки. Например, близость к промышленной зоне, неблагополучный район, угловое расположение и сырость квартиры, отсутствие парковки и детской площадки.

Всё под контролем

Риелтор проследит за тем, чтобы объект недвижимости был передан в том виде, о котором вы договорились с продавцом. Проверка оплаты задолженностей по коммунальным платежам и электроэнергии, контроль за выпиской продавца и членов его семьи, подписание акта приёма-передачи имущества – это зона ответственности риелтора.