Поезд ушел: стоит ли вкладывать в недвижимость в ожидании осени-2020

Недвижимость остается наиболее выгодном активом для сохранения средств. Однако пандемия, длительный карантин, скачки курса валют и дешевая ипотека существенно повлияли на спрос, предложение и цены как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Одно дело спасать деньги зимой-весной 2020 года, когда все начиналось, а другое дело — сейчас.

Аналитики оценили, насколько выгодно инвестировать в недвижимость в преддверии осени 2020 года.

Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене, несмотря на то что уже кардинально изменились условия на рынке. Дело в том, что цены на жилье более инертны, они не сразу реагируют на происходящие события, поэтому реальные перемены стоит ожидать только к концу текущего года. Тогда мы окончательно увидим, как изменились цены на жилье. Но уже сейчас можно предположить, что, скорее всего, они упадут. В связи с этим инвестировать, что называется, в долгую, когда ты на длительное время приобретаешь жилье, сейчас невыгодно. Самые большие дисконты появятся только через семь-восемь месяцев. Если мы говорим о коротком инвестировании для тех, кто занимается покупкой и быстрой перепродажей жилья, играет на рынке, то сейчас для этого более выгодные условия: люди, которые продают свое жилье, зачастую сами соглашаются на большие дисконты по телефону. Что касается рыночных цен на недвижимость, как правило, от застройщиков, то они однозначно понизятся на несколько процентных пунктов, но, повторюсь, только к концу года, поэтому рекомендую ожидать. Предполагаю, что тогда жилая недвижимость упадет в цене на 5%, коммерческая, возможно, несколько больше — на 7%, если учитывать сложившиеся экономические реалии.

НДФЛ при продаже единственного жилья

С 01.01.2020 года вступает в силу закон о применении льготы по налогу при продаже единственного жилья.

НДФЛ не нужно платить, если прошло 3 года после покупки недвижимости. НО только, если у гражданина на момент продажи нет другого жилья в собственности (или доли в нем).

Сейчас льготный срок 3 года действует, если вы получили жилье в подарок от родственника, по наследству, по приватизации или по договору ренты с пожизненным проживанием. ВАЖНО: это правило тоже меняется. Теперь, если на момент продажи этого жилья у вас было другое жилье в собственности, то вы НДФЛ вы заплатите.

Есть оговорка, если вы купили другое жилье в период не ранее, чем за 90 дней до продажи вышеуказанного жилья, то продаваемое жилье все равно считается единственным.

Эти правила действуют и на землю, на которой расположен продаваемый жилой дом.

Если жилье в вашей собственности 5 лет и более, НДФЛ при продаже нет.

Последствия пандемии

Пандемия коронавируса стала неожиданным и уникальным вызовом для всего мира, к которому, как оказалось, не был готов никто. Да и невозможно, наверное, было подготовиться. Еще в феврале аналитики делали прогнозы об умеренном росте рынка, не думая ни о скором закрытии офисов продаж, ни о полной остановке строительства. А уже в конце мая мы все оказались в новой реальности. По разным оценкам, в первые недели спрос упал на 30-60%. Телефоны менеджеров замолчали. Отменялись визиты на объекты. Коллеги перебирали самые пессимистические сценарии.

В апреле, по данным Росреестра, продажи жилья в новостройках Москвы упали на 44%, к предыдущему месяцу. В мае – еще на 20%. Для сравнения: в Tekta Group число сделок в апреле сократилось менее чем на треть, что значительно лучше среднерыночного результата. А в мае продажи выросли к апрелю в 1,5 раза.

Как мы приспосабливались к карантину
В период самоизоляции мы не свернули активность и продолжили продавать квартиры, задействовав все доступные маркетинговые инструменты. Мы оперативно и без каких-либо трудностей запустили сервис онлайн-бронирования и дистанционной покупки квартир, машино-мест и кладовых помещений. Фактически, переход в онлайн не сказался на частоте общения с клиентами и полноте предоставляемой информации. Менеджеры могли все также консультировать покупателей, демонстрировать визуализации, планировки, проводить трехсторонние переговоры и осуществлять все этапы сделок без посещения клиентами офиса, вплоть до проведения оплаты.

На удивление, наши покупатели оказались готовы к переходу в онлайн. В апреле число посещений сайтов жилых комплексов выросло, качество трафика также изменилось в лучшую сторону. В мае мы зафиксировали увеличение глубины просмотра страниц и времени посещения сайтов на четверть, а также перевыполнили план по обращениям на 15%.

В период самоизоляции особенно возросла роль визуальных материалов, представленных девелоперами онлайн. Это подтолкнуло нас быстрее обновить сайты проектов. Мы увеличили количество видеороликов и фотографий, улучшили навигацию, предложили посетителям наглядную систему подбора планировок в зависимости от этажа и видовых характеристик. Например, на сайте городских резиденций Spires можно изучить панорамные виды, открывающиеся из окон разных корпусов и с разных этажей, посмотреть небольшой фильм о проекте, детально представить себе будущий двор, холлы, окружение комплекса.

Благодаря налаженным за годы работы партнерским отношениям с банками нам удалось одними из первых подключиться к программам выдачи субсидируемой ипотеки. Уже с 20 апреля (официальный старт программ был назначен на 1 мая 2020 года) покупатели квартир в проектах Tekta Group могли взять кредит по рекордно низкой ставке — от 6% годовых на весь период кредитования. Кроме того, в квартале NOW мы подключили специальную программу субсидирования в партнерстве с банком ВТБ. Она позволила нашим клиентам получить ипотечные каникулы на полгода по ставке от 0,5% годовых.

В том числе мы анонсировали ряд стимулирующих программ, среди которых — дополнительные скидки до 2,5 млн рублей при 100% единовременной оплате договора онлайн и беспроцентная отсрочка платежей по ряду проектов.

А уже в мае огромную роль сыграла расконсервация строительных площадок и возобновление работ. Обеспечить быстрый старт производственных процессов позволило сотрудничество Tekta Group с крупнейшими на рынке подрядчиками.
Рынок ожидает рецессия
Последствия пандемии, скорее всего, мы будем ощущать до конца года. Мы ожидаем, что отложенный спрос, сформированный за время самоизоляции, в ближайшее время будет удовлетворен. После этого мы увидим снижение числа сделок. В конце лета-начале осени рынок Москвы может столкнуться с рецессией. Объемы продаж в определенных сегментах снизятся на 10-15%.

Кроме того, рынок ждет снижение объемов строительства. По нашим прогнозам, — до 15-20% в течение ближайших лет. Мы планируем вывод в реализацию нового объекта в этом году. Но мы видим, что многие застройщики свернули свои инвестиционные программы еще в 2019-м из-за перехода рынка на эскроу-счета и возникшей неопределенности.

Вместе эти факторы — сокращение и спроса, и предложения, — вероятно, будут поддерживать цены на жилье на прежнем уровне. Пока мы не видим предпосылок ни для их падения, ни для значительного роста в краткосрочной перспективе.

Одновременно в 2020-2021 годах продолжится переход девелоперов на проектное финансирование и эскроу-счета. Пока только 38% московских проектов строится по такой схеме. С одной стороны, расходы компаний на администрирование процессов, выплату процентов по кредитам, продолжат расти. С другой — проектное финансирование позволит снизить зависимость застройщиков от объемов продаж и смягчить последствия кризисных явлений, связанных с эпидемией и нестабильностью.

Восстановление рынка обещает быть длительным. По прогнозам Минэкономразвития и ЦБ, экономика может вернуться на докризисный уровень только в 2022-2023-м годах. Мы думаем, что в таких условиях число девелоперов на рынке неизбежно сократится. Ряд игроков не смогут пережить кризис, дать старт новым проектам и справиться с довольно агрессивной политикой крупнейших девелоперов, купивших большие объемы земли.