Законодательство о госрегистрации недвижимости ожидают масштабные изменения

Поступивший в Госдуму законопроект предусматривает, в частности, упрощение регистрационных процедур, включая сокращение сроков регистрации ДДУ, а также запрещает создание сайтов по перепродаже сведений из ЕГРН.
По мнению одного из экспертов, изменения направлены, скорее, на доработку и уточнение действующего закона и не предполагают революционных изменений. Другая считает, что проект восполняет пробелы, выявленные правоприменительной практикой. Третий убежден, что в результате принятия поправок выиграют все лица, связанные с этой сферой, в том числе пользователи госуслуг – граждане и организации.
26 мая в Госдуму поступил разработанный правительством проект изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости, а также в законодательство в сфере кадастрового учета и госрегистрации прав (№ 962484-7).

Содержание поправок
Документом, в частности, предусмотрены полномочия госучреждений в сфере государственной регистрации прав и кадастрового учета, подведомственных органу госрегистрации прав. «Такой подход представляется наиболее удобным для пользователей услуг, поскольку из федерального закона будет следовать, кто (орган регистрации прав или учреждение) осуществляет конкретные функции и полномочия и чьи действия при необходимости можно обжаловать (кого привлекать в качестве ответчика при возникновении судебного спора)», – отмечается в пояснительной записке.

Детализированы отношения между указанным учреждением, МФЦ и Росреестром по приему документов (в частности, перевод «бумажной» документации в электронный формат). Проект предусматривает, в том числе, возможность приема ряда заявлений в электронном виде через портал государственных и муниципальных услуг, причем без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью правообладателя.

Поправки также обязывают органы власти и муниципалитеты представлять электронные документы в целях осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, а также удостоверять равнозначность последних бумажной документацией.

В соответствии с проектом можно будет зарегистрировать договор аренды части здания (сооружения) без представления технического плана на них. До 2025 г. планируется продлить срок действия положений, регламентирующих особенности кадастрового учета и госрегистрации прав на здания, сооружения и помещения, используемые Вооруженными cилами РФ, организациями Минобороны и органами ФСБ России.

Кроме того, в Закон о госрегистрации недвижимости планируется внести уточнения по поводу полномочий органа регистрации прав, состава сведений ЕГРН (в том числе кадастра недвижимости, реестра границ), а также о недопустимости создания интернет-сайтов, обеспечивающих возможность перепродажи сведений, содержащихся в Реестре. Планируется уточнить основания кадастрового учета и (или) госрегистрации прав на недвижимое имущество; перечень случаев, при которых кадастровый учет и госрегистрация осуществляются одновременно и по отдельности; расширить круг лиц, по заявлениям которых осуществляются указанные действия.


Также предлагается изменить процедуру внесения в ЕГРН сведений об изъятии объекта недвижимости – данную информацию планируется вносить не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости ЕГРН. Дело в том, что согласно ст. 56.6 ЗК РФ принятие решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд допускается, в том числе, в отношении земельного участка, права на который не зарегистрированы, а также в отношении объектов недвижимости, права на которые возникли ранее.

Планируется дополнить ст. 15 Закона о госрегистрации ч. 9, устанавливающей, что в случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (например, в случае его ликвидации) регистрация сделки по отчуждению недвижимого имущества осуществляется на основании заявления другой стороны – покупателя, а также выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей факт ликвидации продавца как юрлица. Также предложен усовершенствованный порядок регистрации объектов надвижимости, входящих в имущественный комплекс предприятия. У таких объектов должны быть указаны кадастровые номера, используемые предприятием на праве, отличном от права собственности (например, праве аренды).

Из действующего законодательства планируется исключить требования о максимально допустимом размере машиномест, возможность образования которых в настоящее время определяется проектной документацией здания (сооружения). Сведения о машиноместе предлагается указывать в ЕГРН на основании технического плана, подготовленного в соответствии с проектной документацией здания (сооружения).


Кроме того, законопроект сокращает сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве. Так, допускается государственный кадастровый учет помещений в здании собственниками данных помещений, если кадастровый учет здания был произведен до 1 января 2017 г. на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица. Если на кадастровый учет до указанной даты поставлено хотя бы одно помещение в здании, предлагается разрешить кадастровый учет другого помещения в таком здании, даже если последнее не стоит на государственном кадастровом учете.

Проект также регулирует кадастровый учет и регистрацию помещений в жилом доме (жилом строении), если права на такое помещение были зарегистрированы до 1 января 2017 г. или если помещение является обособленным и изолированным, отвечая требованиям ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, предъявляемым к блокам в жилых домах блочной застройки. В ряде случаев предусмотрен порядок уведомления кадастровых инженеров о решениях, принятых регистрирующим органом, а также необходимость уведомления залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.

Эксперты оценили поправки положительно
Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников в комментарии «АГ» отметил, что законопроект только внесен в Госдуму, и каким он станет за время обсуждений, говорить пока рано. «При первом рассмотрении представляется, что поправки скорее направлены на доработку и уточнение действующего закона с учетом наработанной практики его применения, не предполагая каких-либо революционных изменений», – полагает он.

По мнению эксперта, среди многочисленных уточнений можно особо выделить следующие: уточнение правового статуса учреждения, наделенного отдельными полномочиями в сфере кадастрового учета и регистрации недвижимости; сведений кадастра недвижимости об объектах; перечня лиц, наделенных полномочиями на обращение за госрегистрацией; сроков госрегистрации по отдельным случаям; возможность подачи документов в электронном виде без использования ЭЦП для выполнения ограниченного количества операций; определение порядка внесения в Реестр сведений и блокирования операций лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму.

«Следует отметить, что ст. 29 Закона предлагается дополнить пунктом, четко предусматривающим, что, если после приостановления процедур регистрации или кадастрового учета заявитель представил документы, но при этом причины приостановки так и не были устранены либо в указанных документах были выявлены новые основания для приостановления, орган регистрации не позднее чем в течение трех рабочих дней направляет заявителю уведомление о неустранении причин», – подчеркнул Николай Сапожников.

Он также добавил, что с учетом потребностей практики хозяйственного оборота можно приветствовать попытку законодателя предусмотреть возможность регистрации договоров аренды части здания в отсутствие технического плана такой части, а также исключить требования о максимально допустимом размере машиномест, о чем особо оговаривается в пояснительной записке. «При этом, например, формулировки законопроекта о недопустимости создания сайтов (за исключением официального), обеспечивающих возможность предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, представляются требующими уточнения. Полагаю, что любое ограничение свободного предложения услуг должно быть четко обоснованно и очерчено. В целом такую доработку важнейшего закона можно только приветствовать. Тем не менее важно, чтобы все его многочисленные положения прошли обсуждение и уточнение с участием профессионального сообщества, практикующего его ежедневное применение», –резюмировал Николай Сапожников.

Адвокат АП г. Москвы Анна Минушкина отметила, что законопроект вносит значительное количество правок и доработок в законодательство о госрегистрации недвижимости, а также восполняет выявленные правоприменительной практикой пробелы. В целом, считает она, поправки направлены на упрощение процедур регистрации недвижимости и государственного кадастрового учета.

По мнению эксперта, поправки, в частности, предусматривают сокращение сроков регистрации ДДУ. «Так, регистрация первого договора будет проведена в течение семи рабочих дней, все последующие договоры должны быть зарегистрированы в течение пяти рабочих дней, и в течение трех, если документы поданы в электронном виде. Во избежание нарушения сроков регистрации, возможно, потребуются дополнения относительно процедуры правовой экспертизы представленных документов, поскольку органы Росреестра Москвы и Московской области работают в плотном режиме, тогда как в некоторых других субъектах Федерации такой загруженности не наблюдается. Следовательно, сокращение сроков позволит сотруднику Росреестра приступить к экспертизе документов сразу после их поступления», – пояснила адвокат.

Анна Минушкина также обратила внимание, что благодаря поправкам ряд заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, можно будет подать через личный кабинет, без использования усиленной ЭЦП. В этом случае идентификация личности заявителя будет осуществляться через портал госуслуг. «Вместе с тем в силу поправок ЭЦП будет не нужна, если в сделке участвуют федеральные органы, органы власти субъекта или местного самоуправления – например, при регистрации договора аренды государственного или муниципального имущества. На мой взгляд, предложенный пакет изменений существенно упростит большинство процедур, поэтому его следует оценивать положительно. Расширение перечня услуг, которые могут быть получены в электронном формате, приведет к их доступности для большинства населения, что особо актуально в условиях пандемии», – заключила она.

По мнению директора юридической компании «КОНУС» Алексея Силиванова, те, кто помнят запуск единой системы госрегистрации прав на недвижимость 20 лет назад, прекрасно осведомлены об огромных очередях, неудобном документообороте и длительных сроках, которыми сопровождалась любая регистрация. «Многое из неуклюжего и ненужного документооборота (как, например, предоставление при каждой регистрации “свежих” планов БТИ) к сегодняшнему дню изжито. Однако прогресс не стоит на месте, цифровизация все глубже проникает во все сферы, поэтому предложенные поправки – прекрасный пример этой тенденции», – отметил он.

Эксперт добавил, что законопроект призван урегулировать механизмы электронного взаимодействия, включая межведомственное, а также отношения между органом регистрации и кадастровыми инженерами, сократить сроки кадастрового учета и регистрационных действий. «О серьезности закона свидетельствует объем изменений – 144 страницы. В результате все лица, связанные с этой сферой (включая потребителей госуслуг – граждан и юрлиц), только выиграют от их принятия», – подытожил Алексей Силиванов.


Верховный Суд РФ: При смене вида общей собственности имущества бывших супругов Семейный кодекс применению не подлежит

Суд отметил, что федеральным законодательством не предусмотрены ограничения на регистрацию вновь созданного объекта долевого строительства, в том числе квартиры, в долевую собственность участников этого долевого строительства.

Эксперты сошлись во мнении, что ситуации, когда сотрудники Россреестра запрашивают не предусмотренные законом документы, возникают из-за четкого следования инструкциям. В частности, один из них отметил, что сотрудники ведомства могли не знать тонкостей применения того или иного закона, однако подобная ошибка, совершенная судьей районного суда и «засиленная» в апелляции, свидетельствует о поверхностном изучении материалов дела.
Верховный Суд опубликовал Определение № 6-КАД20-4-К2 от 19.08.2020 года, в котором разобрался, применимы ли положения Семейного кодекса к правоотношениям, вытекающим из общей долевой собственности бывших супругов.
16 июня 2014 г. между супругами Ларисой и Александром Никулиными и ООО «Имтер» был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого у участников возникло право требования в совместную собственность объекта долевого строительства – квартиры. 24 июня 2014 г. договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Рязанской области.
4 апреля 2015 г. супруги развелись. 24 августа 2015 г. они заключили соглашение о равенстве долей в праве требования по договору участия в долевом строительстве.
На основании соглашения от 17 мая 2017 г. о передаче прав и переводе долга по договору участия в долевом строительстве права и обязанности застройщика от ООО «Имтер» были переданы ООО Фонд «Центр поддержки предпринимательства – бизнес-инкубатор Рязанского муниципального района». 23 октября 2017 г. между Никулиными и Фондом было подписано дополнительное соглашение к договору, по условиям которого стороны договорились внести изменения в п. 1.3 договора, заменив слова «в совместную собственность» словами «в общую долевую собственность с определением долей каждого участника по 1/2», а также заменив слова «совместной собственности» словами «долевой собственности».
14 февраля 2019 г. допсоглашение и заявление о его государственной регистрации были сданы в территориальный МФЦ. По результатам рассмотрения заявления госрегистрация этого дополнительного соглашения была приостановлена. В качестве оснований для приостановления регистрирующий орган указал непредставление заявителями документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, и несоответствие формы документа, представленного для осуществления госрегистрации прав, требованиям законодательства РФ.
В уведомлении также было указано, что дополнительное соглашение содержит элементы брачного договора; поскольку установленный законом режим совместной собственности должен измениться на режим общей долевой собственности, то данное соглашение подлежит нотариальному удостоверению. 26 марта 2019 г. Лариса Никулина подала заявление о представлении дополнительных документов, к которому приобщено соглашение об установлении равенства долей от 24 августа 2015 г.
Впоследствии областное Управление Росреестра дважды отказало в снятии приостановления по указанным выше причинам, а затем отказало в государственной регистрации допсоглашения ввиду неустранения причин, препятствующих этому.
Бывшие супруги обратились в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа в госрегистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве. В обоснование они ссылались на то, что требование регистрирующего органа о представлении нотариально удостоверенного соглашения о разделе общего имущества супругов является незаконным.
В суде ведомство вновь настаивало, что допсоглашение содержит элементы брачного договора, в связи с чем подлежит нотариальному удостоверению в силу положений Семейного кодекса.
Первая инстанция посчитала, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение между административными истцами и Фондом не соответствует требованиям, установленным нормами действующего законодательства. Сославшись в том числе на положения Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд пришел к выводу о том, что допсоглашение не отражает информацию, необходимую для государственного учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.
Апелляция и кассация согласились с выводами первой инстанции об обоснованности отказа в регистрации дополнительного соглашения в связи с непредставлением документов, необходимых для оказания услуги. После этого Лариса Никулина обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой.
Изучив материалы дела, ВС указал, что ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одними из оснований для приостановления регистрационных действий являются отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 закона).
Верховный Суд заметил, что дополнительное соглашение, представленное административными истцами в Управление Росреестра по Рязанской области, было заключено между сторонами договора участия в долевом строительстве жилья, положениями которого определены взаимоотношения участников данного договора, связанные с привлечением денежных средств для создания объекта долевого строительства – квартиры. По условиям допсоглашения Никулины и Фонд договорились внести изменения в п. 1.3 договора. Таким образом, подчеркнул ВС, стороны пришли к соглашению об изменении условий договора в названной части, удостоверив его текст своими подписями и документом, подтверждающим полномочия Фонда. «Данных о том, что эти требования к оформлению дополнительного соглашения кем-либо из сторон не соблюдены, административным ответчиком не представлено», – отмечается в определении.
Высшая инстанция указала, что федеральным законодательством не предусмотрены ограничения на регистрацию вновь созданного объекта долевого строительства, в том числе квартиры, в долевую собственность участников этого долевого строительства. В связи с чем указание в дополнительном соглашении на определение конкретных долей при регистрации права собственности на квартиру как вновь созданного объекта недвижимости по договору долевого строительства не противоречит действующему законодательству, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и зависит от волеизъявления участников данного долевого строительства.
Верховный Суд посчитал, что довод административного ответчика о том, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение содержит элементы брачного договора, в связи с чем подлежит нотариальному удостоверению в силу положений Семейного кодекса, следует признать ошибочным, а отказ в осуществлении действий по государственной регистрации – незаконным. «В данном случае подлежали применению нормы законодательства, регулирующие порядок государственной регистрации прав, а не нормы, регулирующие семейные правоотношения», – подчеркивается в определении.
ВС отменил решения нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ Управления Росреестра и обязал ведомство повторно рассмотреть вопрос о госрегистрации дополнительного соглашения.

«Пик ипотечного бума придется на октябрь»: прогноз цен на жилье до конца 2020 года

Самый ходовой прогноз про рынок жилья в последние месяцы — вот-вот цены рухнут. Но пока этого не происходит и даже, напротив, вопреки прогнозам о падении реальных доходов населения, у нас начался чуть ли не квартирный бум. Все «почему» и «что дальше» «КП» задала экспертам.

1. Почему цены растут?

За это лето в Росреестре получили около 6,5 миллиона заявлений на регистрацию сделок с недвижимостью. За прошлое лето — 7,7 млн заявлений. С учетом того, что в июне во многих регионах еще действовала самоизоляция и прочие ограничения, разница — не катастрофическая.

При этом в сентябре, как и положено, наблюдается оживление. За первую осеннюю неделю заявлений поступило на 14% больше, чем за такую же неделю июля. А на регистрацию договоров долевого участия, которые заключаются при покупке квартиры в новостройке, — на 63% больше. Действительно, уж никак не обвал.

Прогнозы были куда хуже. Эксперты ожидали, что по окончании самоизоляции будет некоторый ажиотаж и всплеск цен за счет отложенного спроса — придут за квартирами те, кто собирался их купить в апреле-мае, но отложил это дело из-за коронавируса. Но потом покупатели закончатся в силу кризиса и отсутствия лишних денег. И рынок жилья ждет глубокий кризис.

— Сейчас прогнозы более позитивные, — рассказывает «КП» член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев. — Летом не было обычного затишья, цены на пару процентов подросли. И, вопреки многим вещам, спрос пока растет.

— Спрос еще не достиг уровня 2019 года, но количество сделок выходит на привычный уровень и состояние рынка приближается к прошлогодним показателям, — подтверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

2. Доходы снизились — откуда деньги на квартиры?

Причин несколько. Про одну из них нынче рассказывают разве что не из каждого столба — программа льготной ипотеки по ставке не выше 6,5% на покупку новостройки. Программа, одной из задач которой было поддержать сферу строительства в тяжелые времена, и правда оказалась суперэффективной. Показатели 1 полугодия коронавирусного 2020 года по ипотеке в итоге лучше, чем в более благополучном 2019 году: ее выдано почти на 1,8 трлн рублей против 1,4 трлн годом раньше.

Эксперты уже говорят об ипотечном буме. При этом предупреждают, что о платежеспособности граждан он вовсе не свидетельствует. Люди просто из кожи вон лезут: берут сразу два кредита – один ипотечный, а второй – обычный, потребительский на первоначальный взнос. А то мало ли что дальше будет.

Есть и вторая причина — снижение ставок по банковским депозитам. Как сообщают в ИНКОМ-Недвижимость, под девизом «да я лучше в квартиру вложусь, чем получать такие проценты» сейчас проходит примерно каждая седьмая сделка с вторичным жильем в Москве. И это одна из причин, по которой не грохнулся — как это обещали — вторичный рынок квартир, ведь льготная программа ипотеки под 6,5% распространяется только на новостройки.

— Доходность от размещения средств на рублевых депозитах банков стала ниже 3,5% годовых. Доходность инвестиций в недвижимость — 4-6% годовых. Если эти тренды сохранятся, то наметившийся рост инвестиционного спроса на жилье может стать продолжительным, даже на фоне сокращения доходов населения, — считают в аналитическом отделе агентства недвижимости «САВВА».

Инвестиционный спрос на фоне сокращения доходов населения выглядит, правда, не очень глянцево.

— Самый большой прирост цен случился в самых дешевых сегментах. Больше всего подорожали старые пятиэтажки и девятиэтажные панельные дома. Аналогичная динамика и в разрезе комнатности, более подорожали и пользуются большим спросам малогабаритные квартиры: однушки и двушки, — рассказал «КП» финансовый эксперт Ян Марчинский.

За это лето в Росреестре получили около 6,5 миллиона заявлений на регистрацию сделок с недвижимостью.
За это лето в Росреестре получили около 6,5 миллиона заявлений на регистрацию сделок с недвижимостью.




3. Свернут льготную ипотеку — и цены рухнут?

Сейчас, по данным аналитического центра ДОМ.РФ, примерно 80% продаж квартир в новостройках идет по программе льготной ипотеки под 6,5%. Но программа заканчивается 1 ноября. И пока нет никаких подтверждений, что ее собираются продлить — хотя и девелоперы, и потенциальные покупатели очень на это надеются.

— В случае прекращения льготной ипотеки мы можем увидеть бум покупок в последний месяц действия программы, а затем проседание рынка после ее завершения, — считает Надежда Коркка.

Это мнение многих экспертов: если власти в ближайшие недели не объявят, что полюбившаяся льготная программа будет продлена хотя бы до весны, в конце сентября-октябре на рынке новостроек начнется уже не просто оживление, а ажиотаж. Граждане, которым в принципе нужна хоть какая-нибудь дохленькая, но своя квартира, будут торопиться вскочить в последний вагон уходящего поезда.

Хотя даже если программу свернут, катастрофы, судя по всему, не будет.

— Уже и по не льготным программам можно взять ипотеку под 7,5% годовых, — говорит Роман Вихлянцев. — Такие ставки и без льготной ипотеки стимулируют спрос.

4. Так чего ждать-то?

Обвала в ближайшие месяцы эксперты уже не обещают. Правда, с оговорками. Если не случится второй волны коронавируса, изменения политики Центробанка (который сейчас постепенно снижает ставку), каких-нибудь еще бедствий…


Но наиболее вероятный сценарий такой. Цены сейчас растут в том числе и за счет того, что самые дешевые предложения быстро расхватываются (средний уровень того, что остается, получается выше — чисто арифметика). Это подогревает эмоции у покупателей и надежды у продавцов. Плюс дешевеет рубль — а это также всегда вызывает у продавцов недвижимости желание пересмотреть рублевые цены в большую сторону. Все это до кучи, по подсчетам специалистов, может обеспечить прирост цен по результатам коронавирусного года на 7-10% (именно за год в целом, а не за оставшиеся месяцы — но все равно это больше, чем инфляция). И… в итоге распугать желающих приобрести жилье.

Точнее сказать, пугаться многие уже начали.

— С одной стороны, покупатели снова активизировались. С другой — очевидно снижение доходов и накоплений населения, — констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Дмитрий Косьмин. — Не многие готовы покупать квартиры по заявленным ценам.

Иными словами, с повышением цен еще хотя бы на пару процентов весь ажиотаж быстренько закончится. Но чтобы продавцы это поняли, потребуется еще несколько месяцев.

«Плюсы» и «минусы» проекта о стимулировании жилищных сбережений

Поможет ли новый договор жилищных сбережений «вырастить» ипотечных заемщиков?

17 июля 2020 г. в Госдуму внесен проект федерального закона о стимулировании жилищных сбережений граждан (№ 990997-7, далее – законопроект). Как указано в пояснительной записке, запуск системы жилищных сбережений является механизмом обеспечения «выращивания» ипотечных заемщиков, в рамках которого гражданин сможет целевым образом накапливать средства на первоначальный взнос для последующего получения ипотечного кредита, что позволит сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотечные банковские продукты.
По мнению авторов законопроекта, данная новелла будет способствовать решению гражданами проблемы накопления первоначального взноса, необходимого для приобретения жилья в ипотеку.
В качестве способа реализации данной цели в оборот предлагается ввести новый вид договора –договор жилищных сбережений.
Так, согласно предлагаемой новой ст. 36.2 Закона о банках и банковской деятельности (ч. 1 ст. 1 законопроекта) договор жилищных сбережений – это смешанный договор, в рамках которого кредитная организация обязуется принимать поступающие от клиента (или от третьего лица в пользу клиента) денежные средства, выплачивать проценты на них, а впоследствии возвратить сумму сбережений по истечении определенного срока или при наступлении иных обстоятельств, а также одновременно с возвратом суммы сбережений заключить с клиентом договор целевого кредита на приобретение жилого помещения или на финансирование участия в долевом строительстве, индивидуального жилищного строительства либо иного улучшения жилищных условий (договор целевого кредита) на условиях и в порядке, предусмотренных договором жилищных сбережений.
Таким образом, договор жилищных сбережений содержит элементы договора банковского вклада и предварительного кредитного договора.
В России первый подобный проект, получивший статус регионального эксперимента, был запущен в Краснодарском крае в 2011 г. Однако «Краснодарский проект» примечателен тем, что на каждый ежемесячный взнос начислялась субсидия из регионального бюджета по следующей схеме: гражданин должен ежемесячно пополнять вклад на сумму не менее 3000 руб. и имеет право на получение на свой счет социальной выплаты в размере 30% от внесенных на вклад средств, но не более 3000 руб. в месяц. При этом после накопления предусмотренной договором суммы банки предоставляют ипотечный кредит с низкой процентной ставкой.
Внедрение системы жилищных накопительных вкладов на всей территории страны по образцу «Краснодарского проекта», с моей точки зрения, могло бы оказать существенную поддержку будущим ипотечным заемщикам и достичь позитивного эффекта в развитии данного сектора экономики, однако законопроект в представленной редакции, полагаю, не соответствует целям, изложенным в пояснительной записке, а также содержит противоречия и формулировки, способные вызвать на практике массу споров.
В частности, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1 законопроекта существенными условиями договора жилищных сбережений являются порядок и условия заключения договора целевого кредита, в том числе сумма сбережений, срок и иные условия, при соблюдении которых у клиента возникает право на заключение с банком данного договора.
Использование формулировки «иные условия, при соблюдении которых у клиента возникает право на заключение с банком такого договора» в контексте описания существенных условий, на мой взгляд, недопустимо, так как по смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор жилищных сбережений, которым не предусмотрены «иные условия», будет считаться незаключенным.
Кроме того, массу споров может вызвать ч. 3 ст. 1 законопроекта, согласно которой кредитная организация вправе отказаться от заключения с клиентом договора целевого кредита в случаях существенного снижения индивидуального рейтинга клиента, рассчитываемого в соответствии с п. 2 ст. 9 Закона о кредитных историях.
Полагаю, банки должны быть защищены от обязанности заключать кредитный договор с клиентом, у которого за время действия «накопительной» части договора жилищных сбережений ухудшились финансовое положение и платежеспособность, однако рассматриваемая «новелла» этим целям не соответствует, так как п. 2 ст. 9 Закона о кредитных историях предусмотрен оценочный характер вычисления кредитного рейтинга, в связи с чем разные бюро кредитных историй (далее – БКИ) могут предоставить различные расчеты рейтинга клиента, в то время как кредитная организация способна обладать информацией о финансовом положении клиента, недоступной БКИ.
При этом в законопроекте не раскрывается понятие существенности снижения индивидуального рейтинга клиента, что, по моему мнению, может привести к необоснованным отказам со стороны кредитных организаций.
Указанных сложностей можно было бы избежать, использовав, например, ссылки на нормы п. 3 ст. 807 и п. 1 ст. 821 ГК РФ о праве отказа в предоставлении займа (кредита) при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.
В числе прочего согласно законопроекту кредитные организации смогут отказаться от заключения кредитного договора с клиентом, в отношении которого «возбуждено исполнительное производство». Данная формулировка представляется мне сомнительной, открывающей большие возможности для неправомерных отказов со стороны кредитных организаций по следующим основаниям.
Во-первых, в настоящее время задолженность по возбужденному исполнительному производству может быть крайне незначительной (например, неуплаченный административный штраф) и не влиять на финансовое положение клиента.
Во-вторых, нередки случаи, когда исполнительное производство возбуждается на основании судебных приказов или заочных решений, о которых должник не знал, и он имеет правовые возможности для отмены судебных актов.
В-третьих, возбуждение исполнительного производства не может свидетельствовать о каких-либо характеристиках клиента, имеющих значение для кредитной организации, поскольку задолженность может быть погашена в пределах сроков для добровольного исполнения требования.
Полагаю, указанная норма должна быть изложена в редакции, позволяющей оценить наличие исполнительного производства в отношении клиента как обстоятельства, существенно влияющего на его финансовое положение.
В ч. 6 ст. 1 законопроекта предусмотрено, что в случае изменения финансового положения и иных обстоятельств клиент в порядке п. 1 ст. 450 ГК РФ вправе обратиться в кредитную организацию с предложением об изменении условий договора жилищных сбережений, в том числе суммы и срока, рекомендуемой суммы ежемесячных вложений, максимального срока и суммы целевого кредита. Данное положение законопроекта представляется излишним, так как фактически дублирует упомянутую норму ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
Необходимо также отметить, что существенным условием договора жилищных сбережений является сумма целевого кредита (п. 2 ч. 2 ст. 1 законопроекта). Однако в документе не учитывается и не разъясняется порядок соблюдения баланса между сроком «накопительной части» и суммой целевого кредита, что, на мой взгляд, является очевидным пробелом, поскольку стоимость недвижимости может существенно вырасти за годы «накопления», и сумма целевого кредита может стать недостаточной для приобретения жилья.
Вопрос возможного изменения цен на недвижимость имеет принципиальное значение для граждан в контексте целесообразности использования инструментов «системы жилищных сбережений», а не «классического» договора банковского вклада, процентная ставка по которому очевидно будет выше. Существенным плюсом предложенной системы жилищных сбережений по сравнению со вкладом могла бы стать гарантированная сниженная ипотечная ставка по истечении срока накопления первоначального взноса, однако такая «экономия» может быть нивелирована ростом цен на недвижимость.
К очевидным достоинствам законопроекта необходимо также отнести положения его ст. 2, согласно которым денежные средства, размещенные на счете жилищных сбережений, открытом физлицом (депонентом) в соответствии со ст. 36.2 Закона о банках и банковской деятельности, подлежат страхованию в период со дня размещения на данном счете. Возмещение по счету жилищных сбережений выплачивается в размере 100% от суммы, находящейся на указанном счете в момент наступления страхового случая, но не более 3 млн руб. Таким образом, максимальная сумма, подлежащая выплате гражданину при наступлении страхового случая, вдвое выше суммы выплаты по «классическим» вкладам.
Кроме того, в силу ст. 4 законопроекта субъекты Федерации в рамках мер организационного и финансового обеспечения развития жилищного строительства и кредитования, накопления денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, а также иных мер соцподдержки реализуют программы поддержки жилищных сбережений. Законами субъектов РФ на очередной финансовый год, а также на плановый период могут быть предусмотрены социальные выплаты гражданам, заключающим договоры жилищных сбережений с целью приобретения жилого помещения, финансирования участия в долевом строительстве, индивидуального жилищного строительства или иного улучшения жилищных условий, в том числе нуждающимся в нем.
В случае реализации субъектами РФ программ по субсидированию жилищных сбережений (по примеру экспериментальной «Краснодарской программы») система, предложенная в законопроекте, получит еще одно очевидное преимущество.
Помимо того, в законопроекте предусмотрено внесение в Закон об исполнительном производстве изменений, в соответствии с которыми допускается обращение взыскания на денежные средства должника, находящиеся на счете жилищных сбережений, за исключением сумм социальных выплат, внесенных из бюджетов субъектов Федерации в рамках реализации программ поддержки жилищных сбережений. Кредитные организации, ведущие счета жилищных сбережений, обязаны обеспечить раздельный учет денежных средств, поступающих на такие счета из бюджетов субъектов РФ.
То есть изменения в данной части касаются только денежных средств, вносимых субъектами РФ в виде субсидий на банковский счет. При этом денежные средства недобросовестных должников, как и ранее, могут быть взысканы в рамках исполнительного производства.
Резюмируя, хочется отметить, что в целом предложенная система жилищных сбережений действительно, как полагают ее разработчики, может стать механизмом обеспечения «выращивания» ипотечных заемщиков, однако, на мой взгляд, требуется устранение пробелов и спорных формулировок, иначе поставленных задач «система» не решит.

ВС РФ напомнил, что встречное предоставление отменяет безвозмездный характер передачи имущества

Как указал Верховный Суд, чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может выступать предметом отдельной сделки, в том числе с другим лицом

В комментарии «АГ» одна из экспертов выразила надежду, что позиция ВС позволит «сдвинуть с мертвой точки» процесс «застоя» при оценке судами доказательств в строгом соответствии с требованиями закона, особенно показаний свидетелей. По мнению другой, рассмотрение ВС данной жалобы свидетельствует о недостаточном понимании нижестоящими судами того, что именно считать встречным предоставлением в рамках рассмотрения аналогичных дел, и в каких случаях оно будет являться основанием для признания договора дарения недействительным по основанию притворности.
Верховный Суд опубликовал Определение от 11 августа 2020 г. № 5-КГ20-44, в котором указал, что любое встречное предоставление со стороны одаряемого или другого лица ведет к признанию договора дарения недействительным.
Спор о притворности договора дарения
В феврале 2009 г. Надежда Малышева по просьбе Людмилы Гусевой зарегистрировала в своей квартире ее дочь Екатерину Пустовалову, заключив с ней договор пользования жилым помещением. Нуждаясь в денежных средствах, Малышева в ноябре 2010 г. согласилась продать Пустоваловой ¼ доли в праве собственности на квартиру за более чем 1,2 млн руб. Стороны договорились, что часть денежных средств (700 тыс. руб.) Малышева получит от Гусевой сразу, остальное – через год.
Поскольку денежные средства передавала Гусева, во избежание дальнейших претензий со стороны супруга Пустоваловой сделку решено было оформить договором дарения, который был заключен 3 ноября 2010 г. 1 декабря того же года Гусева передала Малышевой 700 тыс. руб. и 7 сентября 2011 г. – 570 тыс. руб.
В 2011 г. Людмила Гусева стала настаивать на переоформлении на нее оставшейся 3/4 доли в праве собственности на квартиру. Получив отказ, она потребовала возврата уплаченной ею ранее денежной суммы. 29 ноября 2013 г. Гусева телеграммой направила Малышевой требование о возврате денег до 2 декабря 2013 г. как уплаченных ошибочно
Надежда Малышева обратилась в Бабушкинский районный суд г. Москвы с иском о признании договора дарения недействительным в связи с его притворностью, применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также о применении к сделке правил о договоре купли-продажи. Кроме того, истец просила перевести на Пустовалову права и обязанности по договору купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение с установлением цены договора в 1,27 млн руб. Истец указывала, что, совершая платежи, Гусева действовала в интересах дочери, знала о действительном характере возникших между ней и Пустоваловой обязательств, по условиям которых личного исполнения Пустоваловой обязанности по выплате денежных средств не требовалось.
Разрешая спор, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку допустимых доказательств притворности оспариваемой сделки суду не представлено. Также первая инстанция указала, что истец не представила доказательств принятия ответчиком Пустоваловой на себя встречных обязательств по договору дарения. Кроме того, суд согласился с доводами ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Апелляция оставила данное решение в силе. Не согласившись с решениями судов, Надежда Малышева обжаловала их в Верховный Суд. Определением судьи ВС от 16 августа 2019 г. было отказано в передаче кассационной жалобы на рассмотрение Судебной коллегии по гражданским делам, однако заместитель председателя ВС Василий Нечаев отменил определение об отказе и направил дело на рассмотрение Коллегии.
ВС разъяснил основания недействительности сделки по основанию притворности
Рассмотрев жалобу, Верховный Суд указал, что согласно п. 1 ст. 572 ГК по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением – к нему применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 Кодекса.
ВС отметил, что в силу п. 2 ст. 170 ГК (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) притворная сделка – то есть совершенная с целью прикрыть другую сделку – ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, резюмировала высшая инстанция, по основанию притворности недействительной может быть признана сделка, направленная на достижение других правовых последствий и прикрывающая иную волю всех ее участников.
При этом Верховный Суд заметил, что в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона и иных правовых актов, а также условий обязательства или его существа не следует обязанность должника исполнить обязательство лично. В таком случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
«По смыслу данной нормы должник вправе исполнить обязательство, не требующее личного исполнения, самостоятельно или, не запрашивая согласия кредитора, передать исполнение третьему лицу. Праву должника возложить исполнение на третье лицо корреспондирует обязанность кредитора принять соответствующее исполнение», – подчеркивается в определении.
Высшая инстанция пояснила, что в силу указанных правовых норм квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи имущества, заключающийся в отсутствии встречного предоставления. Любое встречное предоставление со стороны одаряемого ведет к признанию договора дарения недействительным. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, и может выступать предметом отдельной сделки, в том числе с другим лицом. В данном случае, отмечается в определении, должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого, при наличии которого будет действовать правило о притворной сделке.
Так, указал ВС, Надежда Малышева ссылалась на то, что в момент совершения сделки воля сторон не была направлена на возникновение соответствующих дарению гражданских прав и обязанностей, между истцом и ответчиками была достигнута договоренность о поэтапной выплате денежных средств за 1/4 доли в праве собственности на принадлежащее истцу жилое помещение.
Высшая инстанция подчеркнула, что при разрешении спора суд указал на отсутствие доказательств, подтверждающих возмездный характер спорной сделки. Между тем в обжалуемых судебных постановлениях не содержатся доводы, по которым суд отверг показания свидетелей, подтвердивших объяснения Малышевой о том, что она получила от Гусевой деньги за продажу доли. «Кроме того, как следует из материалов дела, судом не выносился на обсуждение вопрос о причине пропуска Малышевой Н.А. срока исковой давности, ей не было предложено представить доказательства, свидетельствующие об уважительности причин пропуска данного срока», – сообщается в определении.
Таким образом, заключил ВС, при рассмотрении данного дела в нарушение ч. 2 ст. 12 ГПК судами не были созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения закона, что привело к неправильному разрешению спора. В итоге решения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Эксперты убеждены, что дополнительные разъяснения ВС положительно повлияют на судебную практику
Комментируя «АГ» определение, адвокат АП ХМАО – Югры Елена Чуднова отметила, что предмет доказывания в делах данной категории крайне сложен. «ВС, мотивируя свои выводы о грубых нарушениях норм процессуального права при оценке доказательств нижестоящими судами, подчеркнул, что при разрешении спора суд указал на отсутствие доказательств, подтверждающих возмездный характер сделки. Между тем в обжалуемых судебных постановлениях не содержатся доводы, по которым суд отверг показания свидетелей, подтвердивших объяснения истца о том, что она получила от одной из ответчиков денежные средства за продажу доли в праве на квартиру», – заметила она.
Отсутствие доминирующей положительной судебной практики по делам данной категории, добавила эксперт, вызывает немало сомнений у адвокатов – например, в том, какие доказательства будут наверняка приняты судом, так как письменным доказательствам суды отдают безусловный приоритет перед свидетельскими показаниями (как и в данном случае). «При этом практически во всех случаях только свидетельскими показаниями возможно доказать, например, фактическую передачу денежных средств, их количество, состав участников сделок, обстоятельства, послужившие основанием для заключения притворной сделки, и т.д. И если свидетель не уличен судом в заведомой заинтересованности в исходе дела либо в даче заведомо ложных показаний и свидетельские показания не противоречат остальной совокупности письменных доказательств, суд обязан оценивать их в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что в силу ст. 69 ГПК они являются доказательствами по делу наравне с иными доказательствами, представленными сторонами», – пояснила Елена Чуднова.
«Анализ позиции ВС позволяет надеяться, что процесс “застоя” при оценке судами доказательств в строгом соответствии с требованиями закона, в их совокупности – особенно свидетельских показаний – наконец сдвинется с “мертвой точки”, – убеждена адвокат. – Верховный Суд не только разъяснил, как необходимо применять нормы материального права в делах данной категории, но и жестко указал на многочисленные нарушения нижестоящими судами норм процессуального права при оценке доказательств, представленных сторонами, что не может не радовать адвокатское сообщество, поскольку свидетельские показания добыть бывает так же сложно, как и письменные».
По мнению младшего юриста Содружества земельных юристов Анны Рожковой, рассмотрение Судебной коллегией по гражданским делам данной жалобы свидетельствует о недостаточном понимании нижестоящими судами того, что именно считать встречным предоставлением в рамках рассмотрения аналогичных дел, и в каких случаях оно будет являться основанием для признания договора дарения недействительным по основанию притворности.
«Судебная коллегия пришла к обоснованному выводу, что встречное предоставление, о котором указано в абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК, может быть не только предусмотрено в первоначальном договоре дарения, но и выступать предметом отдельной сделки с третьим лицом, которое по определенным причинам было заинтересовано в получении дара. Иная позиция по данному вопросу привела бы к появлению многочисленных лазеек, позволяющих обойти требование законодательства о безвозмездном характере данного вида договора, что, в свою очередь, подрывало бы суть института дарения», – пояснила она.
Эксперт добавила, что в качестве критерия для выявления таких сделок ВС предложил критерий причинной обусловленности дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого. «То есть договор дарения должен быть признан судом недействительным в случае, когда основанием для передачи вещи стало не намерение дарителя “облагодетельствовать” одаряемого, как указывал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 4 декабря 2012 г. № 8989/12 по делу № А28-5775/2011-223/12, а иное основание, вытекающее из экономических отношений сторон. Таким основанием, в частности, может стать возмездная сделка, заключенная с третьим лицом», – подчеркнула Анна Рожкова.
Юрист обратил внимание, что ранее ВС в своих определениях (например, в Определении от 21 августа 2018 г. по делу № 33-кг18-4) неоднократно указывал, что для признания сделки недействительной по мотиву притворности необходимо установить, на что была направлена воля сторон. «Однако в определении от 11 августа 2020 г. приведены дополнительные разъяснения, касающиеся произведения встречного предоставления третьим лицом, что в целом должно позитивно сказаться на судебной практике по аналогичным делам», – резюмировала Анна Рожкова.
Марина Нагорная

Поезд ушел: стоит ли вкладывать в недвижимость в ожидании осени-2020

Недвижимость остается наиболее выгодном активом для сохранения средств. Однако пандемия, длительный карантин, скачки курса валют и дешевая ипотека существенно повлияли на спрос, предложение и цены как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Одно дело спасать деньги зимой-весной 2020 года, когда все начиналось, а другое дело — сейчас.

Аналитики оценили, насколько выгодно инвестировать в недвижимость в преддверии осени 2020 года.

Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене, несмотря на то что уже кардинально изменились условия на рынке. Дело в том, что цены на жилье более инертны, они не сразу реагируют на происходящие события, поэтому реальные перемены стоит ожидать только к концу текущего года. Тогда мы окончательно увидим, как изменились цены на жилье. Но уже сейчас можно предположить, что, скорее всего, они упадут. В связи с этим инвестировать, что называется, в долгую, когда ты на длительное время приобретаешь жилье, сейчас невыгодно. Самые большие дисконты появятся только через семь-восемь месяцев. Если мы говорим о коротком инвестировании для тех, кто занимается покупкой и быстрой перепродажей жилья, играет на рынке, то сейчас для этого более выгодные условия: люди, которые продают свое жилье, зачастую сами соглашаются на большие дисконты по телефону. Что касается рыночных цен на недвижимость, как правило, от застройщиков, то они однозначно понизятся на несколько процентных пунктов, но, повторюсь, только к концу года, поэтому рекомендую ожидать. Предполагаю, что тогда жилая недвижимость упадет в цене на 5%, коммерческая, возможно, несколько больше — на 7%, если учитывать сложившиеся экономические реалии.

Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах.

В Москве на аукционы выставлено около 1 тыс. жилых объектов. Рассказываем, что продается на торгах и можно ли на них выгодно купить квартиру.

Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.

В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.
Кто проводит аукционы. Обзор площадок
Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.

Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.

Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.

Будьте бдительны
— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости. Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб. Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).

Как проходят аукционы по продаже квартир
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.)

«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются»

Насколько выгодна покупка жилья на торгах
Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы.

Сложности в покупке жилья на торгах
— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.

Кто может участвовать в аукционах
В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого, однако, необходимо выполнить некоторые процедуры: зарегистрироваться на электронной площадке и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи.

Нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.
Частные аукционы
— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.

Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.

В сентябре 2020 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск). Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».

В июне прошлого года столичные власти сообщали, что за период с 2014 года через городскую компанию «Мосреалстрой» на городских аукционах было реализовано около 11 тыс. квартир в новостройках.

Плюсы и минусы первых и последних этажей

Квартиры на первом этаже всегда считались менее привлекательными, и даже стоят они немного дешевле – в среднем на 10-15%. Ведь такое жилье обладает целым рядом недостатков. Но при этом нужно учитывать, что это относится к недвижимым объектам старого фонда. Что касается новостроек, то здесь дела обстоят получше, так как застройщики учли все нюансы. Но, тем не менее недвижимость, расположенная на первом этаже, имеет весомые плюсы и минусы, которые нужно учитывать при её выборе.


Минусы квартир на нижнем этаже.

1. Один из самых существенных недостатков, с которыми могут столкнуться жильцы квартир на первом этаже – это шум с улицы: крики детей, шум от проезжающего мимо транспорта, стук двери. Но сейчас с такой проблемой можно легко справиться, установив хороший стеклопакет.
2. Если окна квартиры выходят на оживленную дорогу, то в квартире будет очень пыльно. Причем стоит отметить, что это проблема не только первого этажа. Этим страдают все жители нижних этажей (минимум до третьего этажа).
3. Плохой вид из окна. Но эту проблему можно решить, разбив за окном небольшой сад.
4. Квартиры на нижнем этаже очень любят квартирные грабители. Для того чтобы защитить свое жилье от них все больше людей устанавливают решетки на окна. Но при этом они портят весь внешний вид. Однако сейчас появилась достойная им альтернатива – ударопрочные стеклопакеты.
5. Очень часто жители нижних этажей жалуются на сырость и неприятный запах, доносящийся из подвала. Но этот недостаток относится исключительно к старым домам. В новостройках с такой проблемой вы не столкнетесь.
6. Покупая квартиру на первом этаже, вы должны быть готовы к любопытным взглядам прохожих. Но и эта проблема решаема. Для этих целей можно приобрести специальную пленку, которая делает окно зеркальным.
7. Квартиры на нижних этажах темные, так как с улицы из-за деревьев и высоких кустарников в них проникает мало естественного света.

Плюсы квартир на первом этаже.

1. Недвижимые объекты, расположенные на нижнем этаже на 10-15% дешевле аналогичных квартир в этом же доме, но на верхних этажах.
2. Вам не нужен лифт. Соответственно не придется опасаться его поломки.
3. Под вами нет соседей. А это значит, что вам не нужно бояться, что вы их можете затопить.
4. Недвижимость на первом этаже в случае необходимости можно перевести в нежилой фонд, чтобы переделать его под офис или магазин. Но это возможно только в том случае, если дом находится на оживленной улице возле проезжей дороги.
5. В квартирах на нижних этажах очень хороший напор воды.


Последние этажи многоквартирных домов всегда были предметом спора для потенциальных покупателей. Ведь имеющиеся недостатки перекрываются не менее весомыми преимуществами.


Что привлекает в жизни на последнем этаже:

1. Потрясающие пейзажи. Квартиры на верхних этажах представляют вниманию прекраснейшие виды из окна. Конечно, такое утверждение верно для высоких домов. Вряд ли можно насладиться красотой города с пятого этажа. Новостройки же обладают этим преимуществом. Именно поэтому цены на квадратные метры в таких квартирах постоянно увеличиваются.
2. Отсутствие шумных соседей сверху. Живя на последнем этаже, можно забыть о топающих детях, диванах, передвигаемых с завидной частотой, и прочих радостях, доставляемых соседями. А так же вероятность быть затопленным из-за соседской халатности практически равна нулю.
3. Чистый воздух и много света. Чем выше находится этаж, тем меньше смога будет витать в воздухе. Да и всякие насекомые предпочитают находиться пониже, поэтому наверху их будет значительно меньше. Так как деревья не закрывают окна, то в комнатах всегда светлее, чем на нижних этажах.

Что может омрачить впечатление от проживания на верхнем этаже:

1. Крыша как источник протечек. Нередко люди, живущие на самом верху, жалуются на то, что крыша протекает. Правда, эта проблема больше относится к домам старого жилого фонда. Тем не менее она присутствует и ее нужно учитывать. Ведь, казалось бы, вопрос касается всего дома, но решать его чаще всего приходится самостоятельно. Существенные дополнительные затраты в таком случае просто обеспечены.
2. Зависимость от лифта. Кто-то может сказать, что нет ничего страшного в том, чтобы лишний раз подняться пешком на двадцатый этаж. Но это сложно объяснить маме с маленьким ребенком или пожилому человеку. В принципе, как и любому человеку, имеющему проблемы со здоровьем. К тому же, трудно поднимать крупногабаритную мебель или технику без помощи лифта.
3. Жара летом. В теплое время года в квартире может быть очень жарко, т.к. крыша быстро нагревается под палящими солнечными лучами. Здесь не обойтись без обязательной установки кондиционера.
4. Нужно следить за батареей. Начало отопительного сезона не всегда говорит о появлении тепла в квартире. Часто в трубах образуется воздушная пробка. Чтобы ее устранить, требуется стравить воздух. Конечно, жильцы квартиры не должны заниматься этой работой. Делают ее сотрудники коммунальных служб в присутствии владельца. Поэтому нужно бить дома в определенное время, что не всегда удобно.

Льготная ипотека под 6,5%: реальные ставки, условия, нюансы.

Рассказываем, что нужно знать, приобретая жилье по программе ипотеки с государственной поддержкой в 2020 году

Программа субсидирования ставок по ипотеке под 6,5% годовых была запущена в мае по поручению президента России Владимира Путина. Она действует до 1 ноября 2020 года. Программа позволяет взять кредит до 12 млн руб. жителям Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также до 6 млн руб. жителям остальных регионов страны.

Рассказываем о реальных ставках, условиях и нюансах программы субсидированной ипотеки.

Жилищная субсидия: кому положена и как ее получить

Условия
Льготная ипотека под 6,5% позволяет оформить кредит на квартиру в новостройке сроком на 20 лет с первоначальным взносом от 15%. Программа распространяется на все категории граждан. Основным требованием к заемщику является наличие гражданства Российской Федерации, рассказала Ирина Орешкина, юрист адвокатское бюро «S&K Вертикаль». Она отметила, что доход оформляют по справке 2-НДФЛ или по форме банка. Возможно также оформление кредита только по двум документам (паспорту и СНИЛС), но первоначальный взнос в этом случае должен быть не менее 35–40%, пояснила эксперт.

«Возраст, заработок и прочее не важны при получении льготной ипотеки. При этом банками самостоятельно могут быть установлены ограничения — например, возраст не менее определенного при получении и не более определенного на момент погашения или же определенный срок трудовой деятельности на последнем месте работы. Государством установлен процент в размере 6,5%, но процент может быть увеличен в случае отсутствия страхования. Также некоторые банки идут на понижение и такого процента, если клиент предоставит выписку из ПФР», — пояснила Виктория Велюга, юрист компании «Интеллектуальный капитал».


Льготную ипотеку под 6,5 % годовых могут взять только граждане Российской Федерации.
Отказ
В льготной ипотеке могут отказать, если у заемщика плохая кредитная история или есть действующий кредит. При действующем кредите банк может попросить взять еще одного созаемщика, пояснил Дмитрий Косьмин, генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья». «Это могут быть ближайшие родственники — родители, брат или сестра. В некоторых случаях банк просит подтвердить дополнительный доход при его наличии. Например, если есть работа по совместительству», — пояснил Косьмин.

Ставки
Сейчас по льготной ставке 6,5% выдается 95% всех кредитов на новостройки. Средняя ставка по другим ипотекам вне этой программы составляет порядка 8,02%, то есть заметно выше. В августе средневзвешенная ставка выдачи ипотеки с господдержкой составила 6,17%. Самые низкие проценты по этой программе сейчас предоставляет Росбанк (5,27%), Россельхозбанк и ЮниКредит Банк (5,90%), рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Помимо этого, льготы по данной программе иногда суммируются со специальными ставками по кредитам для партнерских проектов банка и застройщика. «К примеру, МТС Банк дополнительно вычитает из ставки по госпрограмме 3,5 п.п. для покупателей одной новостройки у девелопера-партнера, и стоимость кредита таким образом снижается до 3,9% годовых. Что касается размера первоначального взноса, то изначально он составлял 20%, однако сейчас банки постепенно снижают это требование. Недавно ВТБ и Газпромбанк установили размер минимального первоначального взноса на уровне 15%», — пояснила Литинецкая.

Во многих банках можно получить кредит по программе льготной ипотеки ниже 6,5%
Квартира с ключами
Немногие знают, но готовые квартиры с ключами также можно купить, используя новую ипотечную программу. Единственным условием является то, чтобы договор был заключен именно между застройщиком и физическим лицом, рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». «Это возможно, если девелопер после ввода в эксплуатацию оформил квартиры в собственность на себя и реализует их по договору купли-продажи. Это не редкость, в особенности в масштабных проектах, которые редко бывают распроданы полностью к моменту ввода», — пояснила Доброхотова.

Уже имеющийся кредит (даже если он тоже был взят на покупку квартиры в новостройке) по льготной ставке рефинансировать не получится, уточнила Доброхотова. Она пояснила, что субсидированную ипотеку можно оформить, только приобретая квартиру у застройщика.

Перепланировка и переустройство жилых помещений многоквартирных домов (МКД).

Ремонт редко обходится без переустройства или перепланировки. Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. За своеволие юрлица и ИП по новому закону должны будут уплатить 40–50 тыс. руб. Штрафы для физлиц по-прежнему не превысят 2,5 тыс. руб., но суд обяжет привести помещение в первоначальное состояние

За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому
24 апреля президент подписал ФЗ от 24.04.2020 № 133-ФЗ, который вносит изменения в ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Ранее она предусматривала штрафы для граждан за нарушение правил пользования жилыми помещениями. Теперь к ответственности могут быть привлечены также должностные лица и юрлица.

За порчу жилых помещений или оборудования либо использование этих помещений не по назначению физлицам может быть вынесено предупреждение или может быть наложен штраф в размере от 1 тыс. до 1,5 тыс. руб., должностным лицам придется уплатить 2–3 тыс. руб., юрлицам – 20–30 тыс. руб. Самовольные переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме повлекут наложение штрафа на граждан в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., на должностных лиц – 4–5 тыс. руб., на юрлиц – 40–50 тыс. руб. Индивидуальные предприниматели за такие правонарушения будут привлекаться к административной ответственности как юрлица.

Что считается переустройством и перепланировкой помещения?
Переустройство – это замена, установка или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования (ст. 25 ЖК РФ). Например, вы поменяли батареи отопления на батареи другого вида или объема, поставили более мощный газовый котел, увеличили количество розеток, переставили ванну на другую сторону в ванной комнате, сдвинули полотенцесушитель и т.п. – все эти действия подпадают под понятие «переустройство».

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения (ст. 25 ЖК РФ). Иными словами, она предполагает перекрой квартиры: объединение помещений, возведение новых или перемещение старых стен, прорубание дверных проемов и т.д.

Что нужно сделать до ремонта, чтобы не платить штрафы за перепланировку?
Речь пойдет о перепланировке, но то же касается и переустройства. Прежде всего нужно разработать проект перепланировки квартиры. Готовят его инженеры. Найти таких специалистов в интернете не составит труда: достаточно ввести словосочетание «проект перепланировки» в поисковой строке – предложений будет предостаточно.

Далее перепланировку необходимо согласовать: в Москве – с Жилинспекцией, а в других городах – с местной администрацией (управлением жилищного фонда). Собственникам квартиры нужно будет обратиться в администрацию или любой многофункциональный центр и написать заявление. Бланк предоставят там же. К заявлению следует приложить проект перепланировки помещения.

Если квартира не в собственности, а предоставлена по договору социального найма, то обратиться может наниматель. Он должен будет приложить к заявлению и проекту согласие членов семьи, проживающих совместно с ним. Согласие дается на перепланировку, оговоренную в проекте, и пишется в свободной форме.

Если квартира была приобретена до 1 февраля 1998 г., то к заявлению дополнительно нужно приложить нотариальную копию свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество и технический паспорт. Техпаспорт можно получить в Ростехинвентаризации/БТИ. Имейте в виду – услуга эта платная.

Администрация обязана предоставить ответ на заявление о согласовании перепланировки в течение 45 дней. Если вы обращались в МФЦ, то срок может незначительно увеличиться из-за времени доставки документов. Ответ может быть получен на руки или по почте России на указанный в заявлении адрес. Если вы подавали документы через МФЦ, туда же нужно будет прийти за ответом.

Отказ в согласовании перепланировки может быть обжалован в судебном порядке. Для обжалования рекомендую обратиться к адвокату, который поможет подготовить необходимые документы и разработает стратегию защиты ваших интересов в суде.

Если же разрешение на перепланировку вы получили, смело можно приступать к ремонту. Однако необходимо строго соблюдать разработанный проект перепланировки.

Что нужно сделать после ремонта?
После ремонта следует обратиться в БТИ и вызвать инженера. Он произведет «обмер» квартиры, чтобы изменения можно было внести в техническую документацию дома и помещения.

Также нужно вновь обратиться в местную администрацию для вызова комиссии. Она оценит выполненную перепланировку. Если замечаний у комиссии не возникнет, то она выдаст акт о приемке. Администрация передаст этот акт для внесения изменений в реестр регистрационных действий, если это необходимо. Например, если была снесена стена и изменилась площадь помещения.

А если перепланировка была выполнена до согласования с администрацией?
Получить разрешение на перепланировку можно постфактум. Процедура такая же: просите эксперта подготовить заключение о технической возможности и безопасности перепланировки, а затем обращаетесь в администрацию с заявлением о ее согласовании. Но в этом случае вам может быть назначен штраф за самовольную перепланировку.

Согласовать перепланировку можно и в судебном порядке. Суды обычно формально подходят к рассмотрению таких споров. Самым важным документом при отстаивании своих интересов будет экспертное заключение о безопасности выполненной перепланировки. Если эксперт указал, что изменения не привели к ухудшению состояния дома и ничто зданию не угрожает, то суд удовлетворит ваше заявление.

В каком случае возможен отказ в согласовании перепланировки?
Вы точно не сможете ее согласовать, если инженер укажет в заключении, что выполненная перепланировка может привести к ухудшению состояния дома. Например, в последние годы нередко отрицательные заключения выдают тем, кто пытается узаконить присоединение балкона, т.е. снос стены, смежной с балконом. Эксперты приходят к выводу, что в «панельном» доме разрушение части панели приведет к деформации межпанельных швов и затронет соседние панели, что губительно для дома. В других домах причиной отказа в этом случае становится перенос батареи из квартиры в балконную часть, из-за чего нарушается тепловой контур и вся система отопления дома.

В целом несогласование перепланировки – почти всегда вопрос технический. Все зависит от мнения инженера проектной организации и от выполненных во время ремонта работ. Именно поэтому невозможно выдать список видов работ, которые гарантированно будут согласованы.

Как могут выявить самовольную перепланировку и какими будут последствия?
Соблюдение правил пользования жилыми помещения контролирует управляющая компания. Но выявить нарушение могут Жилищная инспекция в ходе проверки общего состояния дома и даже ваш сосед.

Например, сосед уверен, что у него батарея стала греть хуже, когда вы установили у себя в квартире батарею с большим количеством секций. В этом случае он вправе обратиться в суд. В подобных ситуациях процесс согласования переустройства или перепланировки мало чем отличается от вышеописанного. Жилищный кодекс позволяет совершать их, только если это не нарушает права других лиц и не создает угрозу их безопасности. Потому сосед будет обязан доказать в суде, что его права нарушили, для чего понадобится все то же экспертное заключение.

Перепланировка может привести к присоединению, изменению или уменьшению общего имущества дома, например после разрушения наружной стены, установления ограждений на балконах, захвата части подъезда или иной части общей собственности. Нередко из-за этого возникают споры, и судебная практика по ним сформировалась неоднозначная. Одни суды начинают вникать в техническую часть и назначают экспертизы, чтобы выявить нарушение прав жильцов. Другие суды автоматически удовлетворяют иски недовольных соседей, так как перепланировка не согласована с остальными собственниками помещений. Эта позиция нашла отражение и в практике Верховного Суда РФ (Определения ВС РФ от 16.01.2018 № 18-КГ17-230, от 10.10.2017 № 18-КГ17-164).

Потому если вы планируете, например, снести часть несущей внешней стены, то, помимо доказывания безопасности перепланировки, придется проводить общее собрание собственников помещений, чтобы избежать возможных проблем. В противном случае вас могут привлечь к ответственности в виде штрафа по ст. 7.21 КоАП РФ. И это не самое страшное. Суд обяжет вас привести состояние дома в первоначальное состояние, что часто весьма сложно выполнить.

Рассмотрим еще один пример: вы самовольно срезали часть эвакуационной лестницы на своем балконе, поскольку она занимает слишком много места. Лестница эта является общедомовым имуществом, а ее разрушение будет считаться нарушением прав третьих лиц и создаст угрозу их безопасности. Суд никогда не согласует такую реконструкцию. Вас обяжут восстановить лестницу и наложат штраф, предусмотренный ст. 7.21 КоАП РФ. К тому же если управляющая компания будет привлечена органом пожарного надзора к административной ответственности, то назначенный ей штраф регрессом могут наложить на вас, а он при таком правонарушении может составлять до 200 тыс. руб.

Как видно, согласование перепланировки и переустройства – весьма бюрократизированный процесс. Но это оправдано. Каждый должен понимать, что любое, даже вроде бы безобидное изменение может сказаться на общем техническом состоянии дома.