«Пик ипотечного бума придется на октябрь»: прогноз цен на жилье до конца 2020 года

Самый ходовой прогноз про рынок жилья в последние месяцы — вот-вот цены рухнут. Но пока этого не происходит и даже, напротив, вопреки прогнозам о падении реальных доходов населения, у нас начался чуть ли не квартирный бум. Все «почему» и «что дальше» «КП» задала экспертам.

1. Почему цены растут?

За это лето в Росреестре получили около 6,5 миллиона заявлений на регистрацию сделок с недвижимостью. За прошлое лето — 7,7 млн заявлений. С учетом того, что в июне во многих регионах еще действовала самоизоляция и прочие ограничения, разница — не катастрофическая.

При этом в сентябре, как и положено, наблюдается оживление. За первую осеннюю неделю заявлений поступило на 14% больше, чем за такую же неделю июля. А на регистрацию договоров долевого участия, которые заключаются при покупке квартиры в новостройке, — на 63% больше. Действительно, уж никак не обвал.

Прогнозы были куда хуже. Эксперты ожидали, что по окончании самоизоляции будет некоторый ажиотаж и всплеск цен за счет отложенного спроса — придут за квартирами те, кто собирался их купить в апреле-мае, но отложил это дело из-за коронавируса. Но потом покупатели закончатся в силу кризиса и отсутствия лишних денег. И рынок жилья ждет глубокий кризис.

— Сейчас прогнозы более позитивные, — рассказывает «КП» член совета Гильдии риелторов Москвы Роман Вихлянцев. — Летом не было обычного затишья, цены на пару процентов подросли. И, вопреки многим вещам, спрос пока растет.

— Спрос еще не достиг уровня 2019 года, но количество сделок выходит на привычный уровень и состояние рынка приближается к прошлогодним показателям, — подтверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

2. Доходы снизились — откуда деньги на квартиры?

Причин несколько. Про одну из них нынче рассказывают разве что не из каждого столба — программа льготной ипотеки по ставке не выше 6,5% на покупку новостройки. Программа, одной из задач которой было поддержать сферу строительства в тяжелые времена, и правда оказалась суперэффективной. Показатели 1 полугодия коронавирусного 2020 года по ипотеке в итоге лучше, чем в более благополучном 2019 году: ее выдано почти на 1,8 трлн рублей против 1,4 трлн годом раньше.

Эксперты уже говорят об ипотечном буме. При этом предупреждают, что о платежеспособности граждан он вовсе не свидетельствует. Люди просто из кожи вон лезут: берут сразу два кредита – один ипотечный, а второй – обычный, потребительский на первоначальный взнос. А то мало ли что дальше будет.

Есть и вторая причина — снижение ставок по банковским депозитам. Как сообщают в ИНКОМ-Недвижимость, под девизом «да я лучше в квартиру вложусь, чем получать такие проценты» сейчас проходит примерно каждая седьмая сделка с вторичным жильем в Москве. И это одна из причин, по которой не грохнулся — как это обещали — вторичный рынок квартир, ведь льготная программа ипотеки под 6,5% распространяется только на новостройки.

— Доходность от размещения средств на рублевых депозитах банков стала ниже 3,5% годовых. Доходность инвестиций в недвижимость — 4-6% годовых. Если эти тренды сохранятся, то наметившийся рост инвестиционного спроса на жилье может стать продолжительным, даже на фоне сокращения доходов населения, — считают в аналитическом отделе агентства недвижимости «САВВА».

Инвестиционный спрос на фоне сокращения доходов населения выглядит, правда, не очень глянцево.

— Самый большой прирост цен случился в самых дешевых сегментах. Больше всего подорожали старые пятиэтажки и девятиэтажные панельные дома. Аналогичная динамика и в разрезе комнатности, более подорожали и пользуются большим спросам малогабаритные квартиры: однушки и двушки, — рассказал «КП» финансовый эксперт Ян Марчинский.

За это лето в Росреестре получили около 6,5 миллиона заявлений на регистрацию сделок с недвижимостью.
За это лето в Росреестре получили около 6,5 миллиона заявлений на регистрацию сделок с недвижимостью.




3. Свернут льготную ипотеку — и цены рухнут?

Сейчас, по данным аналитического центра ДОМ.РФ, примерно 80% продаж квартир в новостройках идет по программе льготной ипотеки под 6,5%. Но программа заканчивается 1 ноября. И пока нет никаких подтверждений, что ее собираются продлить — хотя и девелоперы, и потенциальные покупатели очень на это надеются.

— В случае прекращения льготной ипотеки мы можем увидеть бум покупок в последний месяц действия программы, а затем проседание рынка после ее завершения, — считает Надежда Коркка.

Это мнение многих экспертов: если власти в ближайшие недели не объявят, что полюбившаяся льготная программа будет продлена хотя бы до весны, в конце сентября-октябре на рынке новостроек начнется уже не просто оживление, а ажиотаж. Граждане, которым в принципе нужна хоть какая-нибудь дохленькая, но своя квартира, будут торопиться вскочить в последний вагон уходящего поезда.

Хотя даже если программу свернут, катастрофы, судя по всему, не будет.

— Уже и по не льготным программам можно взять ипотеку под 7,5% годовых, — говорит Роман Вихлянцев. — Такие ставки и без льготной ипотеки стимулируют спрос.

4. Так чего ждать-то?

Обвала в ближайшие месяцы эксперты уже не обещают. Правда, с оговорками. Если не случится второй волны коронавируса, изменения политики Центробанка (который сейчас постепенно снижает ставку), каких-нибудь еще бедствий…


Но наиболее вероятный сценарий такой. Цены сейчас растут в том числе и за счет того, что самые дешевые предложения быстро расхватываются (средний уровень того, что остается, получается выше — чисто арифметика). Это подогревает эмоции у покупателей и надежды у продавцов. Плюс дешевеет рубль — а это также всегда вызывает у продавцов недвижимости желание пересмотреть рублевые цены в большую сторону. Все это до кучи, по подсчетам специалистов, может обеспечить прирост цен по результатам коронавирусного года на 7-10% (именно за год в целом, а не за оставшиеся месяцы — но все равно это больше, чем инфляция). И… в итоге распугать желающих приобрести жилье.

Точнее сказать, пугаться многие уже начали.

— С одной стороны, покупатели снова активизировались. С другой — очевидно снижение доходов и накоплений населения, — констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Дмитрий Косьмин. — Не многие готовы покупать квартиры по заявленным ценам.

Иными словами, с повышением цен еще хотя бы на пару процентов весь ажиотаж быстренько закончится. Но чтобы продавцы это поняли, потребуется еще несколько месяцев.

Оставить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *